Augen auf beim Immobilienkauf – Haftung bei Mietflächenabweichung

Was viele Investoren nicht wissen: Als Erwerber einer bereits vermieteten Bestandsimmobilie, also, entweder ein Gebäude mit mehreren Mietwohnungen oder eine bereits vermietete Eigentumswohnung, treten Sie kraft Gesetz (§ 566 BGB) in die Rechte und Pflichten eines bereits bestehenden Mietvertrages ein. Denn: Kauf bricht nicht Miete. Dies birgt natürlich auch die Gefahr in sich, dass Mieter aufgrund des Vermieterwechsels ihren Mietvertrag zur Hand nehmen und diesen auf die Mietfläche überprüfen. In letzter Zeit ging ein Thema häufiger durch die Presse, das hier zu erheblichen Problemen führen kann: die Mietflächenabweichung.

Beim Kauf von vermieteten #Immobilien kommt es auf die Details an. Das wird beim Thema #Mietflächenabweichung deutlich. Wer hier nicht genau prüft, muss am Ende viel Geld zahlen. #VerumvestBlog Klick um zu Tweeten

Rechtliche Betrachtung der Mietflächenabweichung

Eine sogenannte Mietflächenabweichung zwischen der tatsächlichen und der vereinbarten Mietfläche von mehr als 10 Prozent nach unten kann zu erheblichen Problemen führen. Denn wenn eine Mietflächenabweichung festgestellt wird, kann der Mieter eine Mietminderung verlangen. Dies gilt auch rückwirkend, also auch für die Zeit, in der Sie noch gar nicht Eigentümer bzw. Vermieter der betroffenen Immobilie waren. Hier gilt die 3-jährige Regelverjährung, sodass der Mieter die Minderung für die zurückliegenden der Jahre von Ihnen als Erwerber verlangen kann.

Die Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof) geht in seiner hierzu ergangenen Rechtsprechung sogar so weit, dass dem Mieter aufgrund der erwähnten Mietflächenabweichung ein fristloses Kündigungsrecht zustehe, vgl. z. B. BGH VIII ZR 44/03. Im Übrigen gilt dies auch im Gewerbemietrecht, wenn sie also z. B. einen Laden erworben haben.

Finanzielle Einbußen und Folgekosten

Verständlicherweise wirkt sich die Mietminderung auf ihre Rendite aus. Die Rechtsprechung des BGH findet allerdings nur Anwendung, wenn die Angabe der Mietfläche im Mietvertrag der Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts dient und nicht lediglich dessen Beschreibung, so das OLG Dresden in seiner Entscheidung vom 21.10.2020, Az. 5 U 1257.

Es handelt sich bei der Entscheidung des OLG Dresden um eine Einzelfallentscheidung, dem ein atypischer Fall vorausging. Die Differenzierung zwischen einer sogenannten Sollbeschaffenheit und einer bloßen Beschreibung ist äußerst schwierig, weshalb abzuwarten bleibt, ob sich der BGH dieser Differenzierung anschließen wird.

Im Übrigen hat die Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent auch Auswirkungen auf die Vorauszahlung von Nebenkosten und auf die Berechnungen von Mieterhöhungen. Denn beides orientiert sich an den tatsächlich vermieteten Flächen.

Fazit: Umgang mit Mietflächen in Mietverträgen

Für den Abschluss von neuen Mietverträgen gilt es daher zu überlegen, ob überhaupt die Fläche angegeben wird. Denn es gibt kein Gesetz, das dies dem Vermieter vorschreibt. Auch für die Betriebskostenabrechnung ist eine Flächenangabe im Mietvertrag nicht unbedingt nötig. Für die Betriebskostenabrechnung ist das tatsächliche Flächenverhältnis maßgebend, so BGH VIII ZR 173 / 17.

Sind sich die Mietvertragsparteien hinsichtlich der Flächenberechnung des Mietobjekts relativ sicher, ist zu empfehlen, eine Toleranzschwelle, z. B. +/- 3 Prozent, aufzunehmen. Sind sich die Mietvertragsparteien hinsichtlich der Mietflächenberechnung unsicher, könnte man neben der Angabe zur Anzahl der Zimmer eine Quadratmeterzahl mit dem Hinweis „unverbindlich“ aufnehmen.

 

Aus diesem Grund arbeitet Verumvest bei jedem Objekt eng mit Architekten zusammen. Diese prüfen Grundrisse für uns, messen Flächen und erstellen neue Flächenberechnungen. Dies alles ist wichtig, damit unsere Investoren sicher sein können, dass Sie nur die Fläche kaufen, die es tatsächlich gibt.