In schwierigen Zeiten erfolgreich in Immobilien zu investieren, erfordert eine kluge Investitionsstrategie. Der Immobilienmarkt bietet auch in herausfordernden Phasen zahlreiche Möglichkeiten, um langfristig Gewinne zu erzielen. Doch wie geht man am besten vor? Um das herauszufinden, lohnt es sich, von den Großen zu lernen. In diesem Blog stellen wir Ihnen 6 Tipps vor, die erfolgreiche Investoren:innen im heutigen Immobilienmarkt anwenden. Mit diesen Strategien können auch Sie in schwierigen Zeiten erfolgreich investieren.
1. Höhere Energieeffizienz
Es ist kein Geheimnis, dass neu errichtete Gebäude im Vergleich zu älteren Immobilien in der Regel energieeffizienter sind. Dies liegt daran, dass moderne Baustandards und Technologien es ermöglichen, Gebäude so zu konstruieren, dass sie weniger Energie verbrauchen und damit auch den CO₂-Ausstoß reduzieren. Diese Tatsache hat nicht nur positive Auswirkungen auf die Umwelt, sondern wirkt sich auch positiv auf eine Immobilieninvestition aus. Denn durch eine bessere Isolierung sowie effektive Heizsysteme können niedrigere Heizkosten erzielt werden.
Auch wenn kurzfristig mit Entspannung bei den Nebenkosten gerechnet wird – insbesondere hinsichtlich Wärmeenergie -, sollte man bedenken: Zukünftig werden die Preise von fossilen Energieträgern beeinflusst durch zunehmende CO₂-Bepreisung, sowie dem Risiko geopolitischer Spannungen.
Potenzielle Mieter:innen unterscheiden nicht zwischen Kalt- und Warmmiete, sie haben ein monatliches Budget, welches für Wohnen ausgegeben werden kann. Wenn die Nebenkosten dann bereits 20 – 30 % vom Budget „auffressen“, bleibt nur wenig übrig für die tatsächliche Miete. Demzufolge bieten Immobilienobjekte mit geringem Energieverbrauch oder Immobilien, die unabhängig von fossilen Brennstoffen sind, einen klaren Vorsprung gegenüber anderen Objekten am Markt, die nicht so energieeffizient bewirtschaftet werden können. Diesen Effekt nutzen professionelle Investoren:innen für die Optimierung der Nettokaltmiete.
Beispiel:
Ein:e Mieter:in hat ein Budget von 1.000 EUR im Monat für Wohnen
Wenn die Nebenkosten 30 % betragen, sind dies 300 EUR Budget für Nebenkosten und nur noch 700 EUR Budget für die Kaltmiete.
Bei einer Immobilie mit einer höheren Energieeffizienz können die Nebenkosten auf 10 % – 20 % reduziert werden.
Wenn die Nebenkosten nur 15 % betragen, sind dies 150 EUR Budget für Nebenkosten und 850 EUR Budget für die Kaltmiete.
Die Kaltmiete ist zwar 150 EUR höher, der oder die potenzielle Mieter:in zahlt aber keine höhere Warmmiete.
2. Reduzierung von Wertverlust durch ESG-Richtlinien
Immobilieninvestor:innen stehen derzeit vor einer besonderen Herausforderung. Die Baukosten sind aufgrund gestiegener Energiekosten, hoher Zinsen sowie Handwerker- und Materialmangel bereits sehr hoch und lassen die Renditen zusammenschmelzen. Angesichts dessen sind der finanzielle Spielraum und der Anreiz vieler Investor:innen, zusätzlich in die teureren ESG-Maßnahmen zu investieren, relativ gering.
Trotzdem sollten Investor:innen unserer Meinung nach in ESG-konforme Immobilien investieren. Der Verzicht darauf wäre ein großer Fehler, da der politische Druck nach Klimaneutralität wächst und die Anforderungen insbesondere an die Reduktion des CO₂-Ausstoßes steigen.
Jede:r Investor:in sollte sich Folgendes überlegen: Wenn heute eine Immobilie gekauft wird, die in 10 – 15 Jahren verkauft werden soll, wie attraktiv ist diese Immobilie für künftige Investor:innen, wenn die Immobilie nicht den ESG-Richtlinien entspricht? Es ist schließlich davon auszugehen, dass die ESG-Vorschriften in den nächsten Jahren eher noch strenger werden.
3. Zinsen sparen mit KfW-Förderung
Am 01.03.23 startete das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen das Programm „Klimafreundlicher Neubau“, welches staatliche Unterstützung für energieeffiziente und klimaangepasste Wohn- und Nichtwohngebäude bietet. Die Förderung erfolgt durch zinsverbilligte Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die von Privatpersonen, Genossenschaften, Unternehmen sowie Investor:innen beantragt werden können. Aktuell bietet die KfW für KFW 40 NH Immobilien mit QNG Siegel Zinsen in Höhe von 0,88 % p.a., mit einer Kreditlaufzeit von 35 Jahren und einer Zinsbindung von 10 Jahren. Es wird zwischen zwei Stufen unterschieden: dem klimafreundlichen Wohn-/Nichtwohngebäude und dem klimafreundlichen Gebäude mit QNG-Zertifikat. Für das erste Level muss ein Effizienzhaus den Anforderungen des Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude PLUS entsprechen sowie ohne fossile oder biogene Energieträger beheizbar sein. Damit ist man berechtigt, einen vergünstigten Darlehensbetrag i.H.v bis zu €100.000,- je Wohneinheit zu erhalten. Das zweite Level wird erreicht, indem man zusätzlich zum ersten Schritt auch noch ein entsprechendes Nachhaltigkeitszertifikat des „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Plus“ oder „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Premium“ vorweisen kann. Damit ist man berechtigt, einen vergünstigten Darlehensbetrag i.H.v bis zu €150.000,- zu erhalten.
4. Steuerliche Vorteile vor allem ab Effizienzhaus Standard 55
Der Kauf einer Neubau-Immobilie kann nicht nur eine lohnende Investition für die Zukunft sein, sondern auch steuerlich begünstigt werden. Eine Möglichkeit, von steuerlichen Vorteilen zu profitieren, besteht in der Abschreibung der Immobilie. Hierbei wird der theoretische Wertverlust der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum steuerlich geltend gemacht. Dadurch können die Steuerzahlungen reduziert und somit die finanzielle Belastung des Immobilienkaufs gemindert werden. Die Regierung plant außerdem, den Wohnungsbau durch zusätzliche steuerliche Anreize zu fördern. In diesem Zusammenhang äußert sich Klara Geywitz, die Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bau: „Durch die degressive Abschreibungsmöglichkeit im Rahmen des Wachstumschancengesetzes kann der Bausektor erheblich gestärkt werden. Innerhalb der nächsten sechs Jahre sollen Investoren von einem Abzug in Höhe von 6 Prozent profitieren – sofern sie innerhalb dieses Zeitraums mit dem Bau beginnen. Diese Regelung ermöglicht es Unternehmen aus dieser Branche, ihre Investitionskosten schneller abzuschreiben und somit mehr Kapital in neue Bauprojekte fließen zu lassen.“
Die geplante Regelung sieht keine Obergrenze bei den Kosten vor; lediglich ein Effizienzstandard auf Niveau 55 muss erreicht werden, um davon Gebrauch machen zu können. Zudem soll diese attraktive Steuervergünstigung für alle Projekte mit einem Baubeginn ab dem ersten Oktober 2023 gelten.
Die erweiterten Abschreibungsmöglichkeiten für Wohngebäude sind Teil eines aktualisierten Entwurfs zum Wachstumschancengesetz. Der Entwurf wurde am 30. August während der Klausur in Meseberg verabschiedet und befindet sich nun zur Beratung im Bundestag. Um das Gesetz wirksam werden zu lassen, bedarf es nur noch der Zustimmung seitens aller Bundesländer.
5. Geringere Instandhaltungskosten
Wer in ein neues Gebäude investiert, profitiert nicht nur von modernen und ansprechenden Materialien, sondern auch von geringeren Instandhaltungskosten. Denn anders als bei älteren Gebäuden, bei denen oft schon nach kurzer Zeit Reparaturen und Sanierungen notwendig werden können, sind Neubauten in den ersten Jahren nahezu wartungsfrei. Die Materialien sind langlebiger und widerstandsfähiger gegenüber äußeren Einflüssen wie Witterung oder Feuchtigkeit. Das senkt nicht nur das Risiko von unvorhergesehenen Ausgaben, sondern erhöht auch die Planbarkeit des Investments. Denn wer in ein neues Gebäude investiert, kann sich darauf verlassen, dass die Instandhaltungskosten in den ersten Jahren überschaubar bleiben. Damit lassen sich Investments besser planen und es bleibt mehr Spielraum für andere Investitionen oder Projekte. Auch langfristig gesehen sind Neubauten oft die bessere Wahl, da sie in der Regel weniger anfällig für Schäden und Verschleiß sind. Das bedeutet nicht nur weniger Kosten, sondern auch eine höhere Werthaltigkeit des Gebäudes. Des Weiteren ist in Deutschland eine gesetzlich vorgeschriebene Gewährleistungspflicht von fünf Jahren für Neubauten gültig, die nach der Abnahme eintritt. Sollten während dieser Zeit Mängel auftreten, können diese beim Bauträger beanstandet werden und müssen auf dessen Kosten behoben werden. Diese Regelung dient dazu, die Sicherheit der Immobilienkäufer:innen und Eigentümer:innen zu erhöhen und spielt somit bei jedem Kauf einer Immobilie eine wichtige Rolle.
6. Modernität und Attraktivität
In der heutigen Zeit geht es längst nicht mehr nur um einen schlichten Platz zum Leben, sondern um ein komfortables Zuhause, das den individuellen Ansprüchen gerecht wird. Daher sind moderne Gebäude heute oft mit einem ansprechenden Design und fortschrittlicher Technologie ausgestattet, um den Bedürfnissen der Mieter gerecht zu werden.
Durch die Kombination aus modernem Baustil und innovativer Technologie können Vermieter:innen höhere Einnahmen erzielen. Denn Interessierte sind bereit, mehr für eine Wohnung zu zahlen, wenn sie den Anforderungen entspricht und einen angenehmen Lebensraum bietet. Dabei spielt nicht nur die Ausstattung eine Rolle, sondern auch die Lage und die Umgebung der Wohnung. So sind unter anderem barrierefreie Zugänge oder eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel wichtige Kriterien für viele potenzielle Mieter:innen.
Doch nicht nur die Mieter:innen profitieren von modernen Wohnungen mit fortschrittlicher Technologie. Auch Vermieter:innen können von den Vorteilen profitieren. Denn durch eine moderne Ausstattung und ein ansprechendes Design können sie langfristig die Vermietbarkeit erhöhen und Prozesse für die Verwaltung oder Bewirtschaftung einer Immobilie optimieren.
Verumvest fokussiert sich auf Neubauprojekte.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Erwerb einer Neubau-Immobilie als Investition eine lohnende Option darstellt. Unsere 6 Tipps sollen Ihnen in diesem Beitrag Anregungen für Ihr nächstes Investment geben. Verumvest fokussiert verstärkt auf Immobilieninvestments im Bereich des Neubaus, um unseren Kunden das beste Angebot in einem herausfordernden Markt zu präsentieren.
Wir hoffen, dass wir Ihnen mit unserem Artikel einen Einblick in die Vorteile von Neubau-Immobilien als Investitionsgelegenheit vermittelt haben und würden uns freuen, wenn Sie auch zukünftig unsere Blogbeiträge lesen.
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