Kaufen oder lieber abwarten – ist eine Immobilienblase in Sicht?

Sicherheit ist ein wichtiger Faktor, wenn es um die Investition von großen Geldsummen geht. Darum ist die Spekulation um die Entstehung einer Immobilienblase stets auch mit Themen wie Unsicherheit oder Risiko verbunden. Schließlich will niemand dabei zusehen müssen, wie ein Investment Wert verliert. Darum ist es wichtig, sich mit der Frage zu beschäftigen, ob sich aktuell tatsächlich eine Immobilienblase bildet oder nicht. Genau das wollen wir in diesem Blog-Artikel tun.

Immer häufiger liest man, dass sich aktuell eine #Immobilienblase in Deutschland bildet. Was ist an der These dran? #Verumvest gibt die Antwort. Klick um zu Tweeten

Auf den ersten Blick scheint die Sache aktuell klar zu sein. In den vergangenen Jahren ist die Nachfrage nach sicheren Investitionsmöglichkeiten wie Immobilien und Gold sehr stark gestiegen. Das spiegelte sich auch in den steigenden Preisen für Immobilien bzw. Edelmetalle wider. Auch die anhaltenden niedrigen Zinsen schafften weiterhin günstige Rahmenbedingungen für einen sich aufheizenden Markt. Das erklärt, warum sich die Stimmen mehren, die über die Bildung einer Immobilienblase nachdenken. Aber ist die Gefahr real?

Wann spricht man von einer Immobilienblase?

Grundsätzlich sind steigende Preise für Produkte oder Immobilien ein Ergebnis von Angebot und Nachfrage. Deshalb sind steigende Preise auch „normal“ für den Markt. Blasen sind in diesem Zusammenhang unnatürliche Ereignisse, die das wirtschaftliche Gleichgewicht durcheinanderbringen. Wenn es um Blasen am Immobilienmarkt geht, ist noch eine zusätzliche Unterscheidung zu treffen, da es einen Markt für Immobilien zur Selbstnutzung und einen Markt für Immobilien als Kapitalanlage gibt.

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Als Immobilienblase bezeichnet man demnach das Phänomen, dass Immobilienpreise innerhalb eines vergleichbar kurzen Zeitraums unverhältnismäßig stark steigen. Dabei bedeutet unverhältnismäßig, dass die Preise nicht im Verhältnis zur normalen Teuerungsrate, den Mieteinnahmen, zur Lage oder zum Durchschnittseinkommen steigen.

Platzt eine Immobilienblase wie die in den USA im Jahr 2007, können Kreditnehmer und in der Folge die Banken ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen. Wie die darauffolgende Finanz- und Wirtschaftskrise bewiesen hat, kann dies enorme gesamtwirtschaftliche Konsequenzen haben.

In der Praxis lässt sich eine Immobilienblase häufig erst dann feststellen, wenn sie bereits geplatzt ist. Häufig wird der Begriff auch als „Kampfbegriff“ in der Politik verwendet, wenn es um Schlagworte wie „soziale Gerechtigkeit“ geht. So sehen eher liberale Parteien kein größeres Problem in steigenden Preisen, weil sie an die natürliche Regulierung des Marktes glauben. Dabei gibt es zwei wesentliche Auslöser für Immobilienblasen.

Auslöser für Immobilienblasen I: Art der Kreditvergabe

Die eben erwähnte Immobilienblase in den USA wurde nicht einfach von den stark fallenden Immobilienpreisen ausgelöst. Vielmehr nahmen immer mehr Kreditnehmer mit sehr geringer Bonität einen Immobilienkredit auf. Zugleich gab es eine natürliche Beschränkung des Angebots an Immobilien. Durch die steigende Nachfrage stiegen auch die Immobilienpreise immer weiter. Zeitgleich wurden aber immer mehr Kredite vergeben. Eine Preisspirale entstand und die Preise stiegen immer weiter.

Wenn es in diesem Fall kein Eingreifen durch den Staat oder die Banken gibt, „heizt“ sich der Markt künstlich auf. Wie das Beispiel in den USA zeigte, kann das zur Folge haben, dass die aufgenommenen Kredite bei geringer Bonität immer größer werden und die Schuldner diese nicht mehr zurückzahlen können. Dadurch gerieten wiederum die Banken in finanzielle Schwierigkeiten, weil sie sich durch die Kredite refinanzieren müssen. Die Folge: Das Platzen der Immobilienblase mit gravierenden Folgen für das Bankensystem und die Kreditnehmer.

Wer sich nun fragt: Kann sich ein Szenario wie dieses in Deutschland wiederholen? Die Antwort lautet ganz klar: Nein. Die Auflagen bei der Kreditvergabe sind hierzulande sehr viel strenger geregelt, sodass die Art der Kreditvergabe keine Ursache für eine Immobilienblase werden kann.

Auslöser für Immobilienblasen II: Fiskalpolitik

Nicht nur die Kreditpolitik von Banken, sondern auch staatliche Interventionen können eine Immobilienblase befördern. So kann der Staat steuerliche Anreize für einen bestimmten Immobilientypus geben. Die damit verbundene Chance nutzen zahlreiche Investor*innen und bauen zum Beispiel vermehrt Büro- und Gewerbeimmobilien. Tatsächlich trifft dieser Bauboom jedoch nicht zwangsläufig auf die entsprechende Nachfrage. Sind die Preise für die Immobilien zunächst gestiegen, sacken sie aufgrund des fehlenden Bedarfs enorm ab. Die Immobilienblase ist dann geplatzt.

Immobilienblasen in Deutschland

Auch in Deutschland gab es eine Immobilienblase. Diese hatte jedoch nicht annähernd so weitreichende Auswirkungen wie die Spekulationsblase 2007 in den USA. Zwischen 1999 und 2002 wurden Investoren vor allem in den neuen Bundesländern staatlich dazu animiert, mit Neubauten oder aufwändigen Restaurierungen Geschäftsräume zu schaffen. Die Bundesregierung förderte die Investitionen vor allem steuerlich.

Die Folge war, dass enorm viele Büroräume und Mehrfamilienhäuser in den neuen Bundesländern geschaffen wurden. Allerdings gab es keine entsprechende Nachfrage dafür. Das führte zu einem enormen Leerstand, wodurch die Investor*innen ihre Kredite kaum mehr refinanzieren konnten. Betroffen von dieser Immobilienblase waren neben privaten Anleger*innen auch Baufirmen, die von den Auftraggeber*innen nicht mehr bezahlt werden konnten. Auch Banken haben durch die Finanzierung dieser Immobilien deutliche Verluste gemacht.

Immobilienblase in Sicht? Die Lage in Deutschland heute

Ob es aktuell in Deutschland eine Immobilienblase gibt, darüber sind sich Experten uneinig. Einige sehen die rapide steigenden Preise vor allem in den Großstädten als Indikatoren für eine mögliche Immobilienblase. Auf der anderen Seite sind Immobilienpreise für Eigentum auf dem Land weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Das ist zum Beispiel der Fall in den strukturschwachen Regionen der Bundesrepublik. Allein aus diesem Grund kann man definitiv nicht von einer deutschlandweiten Immobilienblase sprechen.

Wenn überhaupt sehen wir aktuell ein Phänomen, das auf die beliebtesten und größten Städte der Republik begrenzt ist. Die Immobilienpreise sind vor allem in den urbanen Regionen deutlich gestiegen. Ausschlag gibt hier die Veränderung des Immobilienindex (IMX) der letzten Jahre, der zum Beispiel in Berlin beim Wohnungskauf um 39,4 Punkte gestiegen ist, in München um 27,9 und in Hamburg um 21,9. Was zudem gegen eine Immobilienblase spricht, sind die strengen Kreditrichtlinien, die in Deutschland gelten. So wird die Bonität von Kreditnehmer*innen im Vorfeld genau geprüft. Es muss genug Eigenkapital vorhanden sein, um überhaupt eine Immobilie finanzieren zu können. Darüber hinaus wird bei jedem finanzierten Kauf ein neutraler Gutachter von der Bank beauftragt, die Immobilie zu bewerten.

Darum lohnt sich die Investition in Immobilien

Nach einer genauen Analyse der Marktlage sind wir der Meinung, dass es aktuell keine deutschlandweite Immobilienblase zu beobachten gibt. Wenn es also vor diesem Hintergrund darum geht, in eine Immobilie zu investieren oder besser abzuwarten, raten wir zum Kauf. Das bedeutet keineswegs, dass man unbedingt und zu jedem Preis alles kaufen sollte, was es auf dem Markt gibt. Allerdings sind wir der Überzeugung, dass Immobilien im Wert langfristig steigen werden und sich darum eine Investition lohnt. Denn die derzeitige Nullzinspolitik ist eine Einbahnstraße. Was mit unserem Geld in Zukunft passiert, ist aus heutiger Perspektive nicht vorhersehbar. Die Gefahr einer stetigen Entwertung des Geldes, das auf dem Sparkonto liegt, scheint auf absehbare Zeit sehr hoch. Gerade darum ist der Besitz von und die Investition in echte Sachwerte wie Edelmetalle oder Immobilien weiterhin attraktiv. 

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Die Angst vor einer Immobilienblase sollte derzeit nicht vom Kauf einer Immobilie abhalten. Wer auf Sicherheit großen Wert legt, sollte angesichts von negativen Zinsen vielmehr in reale Werte wie Immobilien investieren. Profitieren Sie dabei von unserer langjährigen Erfahrung im Bereich Immobilieninvestment. Verumvest unterstützt Sie dabei in voll vermietete, modernisierte Immobilien zu investieren. Vereinbaren Sie einen kostenfreien Beratungstermin mit Verumvest und investieren Sie erfolgreich in Immobilien.

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