Wer heute eine echte Rendite von seinem Ersparten haben will, sollte auf die Hebelwirkung von Fremdkapital zur Steigerung der Immobilienrendite nicht verzichten. Mit Verumvest erhalten Sie nicht nur die Möglichkeit, auf lohnende Immobilieninvestments zu setzen, sondern Fremdkapital zum Vermögensaufbau zu nutzen – die Eigenkapitalrendite wird damit um ein Vielfaches erhöht.
Mit 40 Jahren in Rente – Um diesen Traum zu verwirklichen, kümmern sich die sogenannten Frugalisten frühzeitig um ihre finanzielle Situation. Ihr Ziel ist die finanzielle Unabhängigkeit. Die Bewegung kommt aus den USA und hat mit dazu beigetragen, dass sich immer mehr Menschen über ihre Finanzplanung Gedanken machen und diese selbst in die Hand nehmen. Denn finanzielle Freiheit lässt sich nicht allein durch Erwerbstätigkeit erreichen, sondern indem man eigene Einkommensquellen aufbaut.
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Private Vorsorge ist heute eher Pflicht als Kür
Die staatliche Rente sollte angesichts der aktuellen Lage in jedem Fall durch private Vorsorge aufgebessert werden. Sparen wie die Großeltern – mit dem Sparbuch und guten Zinsen – das ist schon lange nicht mehr möglich. Rendite ersetzt heute das Sparzins-Denken, die Anlage in Aktien, Indexfonds oder Immobilien das Sparbuch. Die Basis für den Vermögensaufbau ist selbstverständlich nach wie vor Geld anzusparen, anstatt das ganze Gehalt auszugeben. Dieses Eigenkapital wird dann in der Folge investiert, um durch eine möglichst hohe Eigenkapitalrendite zu erzielen.
Als Eigenkapitalrendite versteht man den jährlichen Ertrag auf das eingesetzte Kapital. Die Höhe der Rendite hängt von der Anlageform ab. Bei Wertpapieranlagen schwankt die Rendite und ist von Jahr zu Jahr unterschiedlich. Im Durchschnitt hat in den letzten 25 Jahren der DAX eine jährliche Rendite von ca. 8 Prozent ermöglicht und der MSCI World von ca. 7 Prozent. Der Wertpapiergewinn reduziert sich allerdings durch die Abgeltungssteuer beim Verkauf. Insofern stellt sich die Frage, ob es nicht geeignetere Strategien zur Steigerung der Eigenkapitalrendite gibt.
Auch heute ist das Sparen noch die Basis für #Rendite. Allerdings hat das Sparbuch ausgedient. Echte #Eigenkapitalrendite braucht aber eine entsprechende Strategie. Klick um zu TweetenImmobilienrenditen bieten Potenzial
Insbesondere das Investment in Immobilien bietet ein enormes Potenzial für die Steigerung der Eigenkapitalrendite. Die Rendite von Immobilien hängt von der Nutzung und der Bewirtschaftung ab. Man unterscheidet Gewerbe- und Wohnimmobilien. Für Privatanleger ist die Investition in Wohnimmobilien aufgrund der meist niedrigeren Investitionssumme attraktiver. Um die Objekte vergleichen zu können, wird die Mietrendite ermittelt. Dazu wird die jährliche Kaltmiete durch den Kaufpreis geteilt und mit Hundert multipliziert. Wird Beispielsweise eine Immobilie für 1 Million Euro gekauft, Nettokaltmieten von jährlich 40.000 Euro erzielt, dann beträgt die Rendite 4 Prozent.
Dieser Wert wird dann mit Renditen anderer Asset-Klassen wie Aktien verglichen. Bei direktem Vergleich scheinen Immobilienanlagen zunächst weniger interessant zu sein als Aktien. Spannend ist jedoch die Frage, was die Eigenkapitalrendite bei Immobilieninvestments in einem Zeitraum von beispielsweise 10 Jahren noch ermöglichen kann.
Rendite ist nicht gleich Rendite
Denn Immobilienrendite ist nicht mit Eigenkapitalrendite gleichzusetzen. Anleger, die verschiedene Anlageklassen vergleichen, streben eine Rendite von mindestens 5 Prozent an. Dies ist entgegen weitläufiger Meinung auch mit Immobilien durchaus möglich. Zum einen kann eine schlechte Anfangsrendite durch Renovierung und Sanierung, Mieterwechsel und Mietanpassungen optimiert werden. Zum anderen kann auch die positive Entwicklung einer Mikro- oder Makrolage die Rendite wesentlich verbessern. Um die Eigenkapitalrendite jedoch wesentlich zu steigern, stehen noch andere Optionen zur Verfügung.
Eigenkapitalrendite durch Leverage-Effekt steigern
Einen weitaus größeren Hebel für die Eigenkapitalrendite bietet der sogenannte „Leverage-Effekt“, auch Hebel-Effekt genannt. Beim Immobilienkauf wird der Anteil von Eigenkapital auf ein Minimum begrenzt und Fremdkapital hinzugenommen. Schulden und Kreditschulden sind bei Privatpersonen oft negativ besetzt. Und in der Tat tragen Kredite, um Konsumartikel wie Autos oder Reisen zu kaufen, nicht zum Vermögensaufbau bei. Ein Kredit jedoch, der für die Finanzierung einer Immobilie genutzt wird, gehört zu den „guten Schulden“, weil damit Geld verdient wird.
Wer eine hohe #Eigenkapitalrendite erzielen will, muss sich vom Gedanken befreien, dass Schulden grundsätzlich etwas Schlechtes sind. Sie sind vielmehr die Grundlage für den #LeveregeEffekt Klick um zu TweetenDamit der Leverage-Effekt funktioniert, müssen die Kreditzinsen niedriger als die Nettoeinnahmen der vermieteten Immobilie sein. Kostet beispielsweise eine Immobilie 1 Million Euro, wird Eigenkapital von 100.000 Euro investiert, die Differenz von 900.000 Euro mit Fremdkapital bei jährlichen Zinskosten von 18.000 Euro finanziert, dann beträgt bei einem Mietertrag pro Jahr von 40.000 Euro abzüglich der Zinskosten der Zinsertrag pro Jahr 22.000 Euro. Umgerechnet sind dies 22 Prozent Rendite auf das Eigenkapital. Durch den Leverage-Effekt lässt sich die Verzinsung des Eigenkapitals um ein Vielfaches erhöhen, sofern die Kreditzinsen unterhalb der Mietrendite liegen.
Beispielrechnung Rendite auf Eigenkapital
Ohne Leverage-Effekt:
Kaufpreis Immobilie: 1.000.000 EUR
Eigenkapital: 1.000.000 EUR
Ertrag je Jahr: 40.000 EUR
Rendite auf Eigenkapital: 4%
Mit Leverage-Effekt:
Kaufpreis Immobilie: 1.000.000 EUR
Eigenkapital Immobilie: 100.000 EUR
Fremdkapital: 900.000 EUR
Zinskosten je Jahr: 18.000 EUR
Ertrag je Jahr brutto: 40.000 EUR
Ertrag je Jahr netto: 22.000 EUR
(nach Abzug der Zinskosten)
Rendite auf Eigenkapital: 22%
Die Berechnung des Leverage-Effekts ist hier vereinfacht dargestellt, um die Wirkung von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite zu verdeutlichen. Um nachhaltig von dem Leverage-Effekt zu profitieren, müssen die Anleger Kaufpreis, Nettokaltmiete und Zinsen genau berechnen.
Die Eigenkapitalrendite bestimmt die Immobilienrendite
Bei Geldanlagen wird die jährliche Steigerung des Kapitals betrachtet. Die Eigenkapitalrendite ist bei einer Immobilieninvestition die eigentliche Rendite. Anleger können bei dem Immobilienkauf besser Einfluss auf den Hebel nehmen als bei Wertpapieren, die von der Entwicklung des Unternehmens und des Marktes abhängen.
Mit dem Einsatz von Fremdkapital können Anleger Renditen um 20 Prozent erzielen. Durch den Gegenwert einer Immobilie können Anleger Fremdkapital hinzunehmen, das für sie arbeitet. Bei Wertpapieren ist dies nicht möglich. Immobilienbesitzer können eine Immobilien 10 Jahre nach dem Kauf steuerfrei verkaufen. Eine Wertsteigerung erhöht hierbei gegebenenfalls die Eigenkapitalrendite zusätzlich.
Risiken vorbeugen
Der Leverage-Effekt birgt jedoch auch Risiken. Dazu gehören: Ein Darlehenszins, der über die Nettorendite steigt, ungeplante Sonderzahlungen oder Mietausfälle. Dies schmälert nicht nur die Rendite, sondern kann zu Zahlungsengpässen führen. Der Hebel wirkt also in beide Richtungen. Die Anleger können diesem Risiko mit Forward-Darlehen und Rücklagen vorbeugen. Die Immobilienfinanzierung sollte insgesamt sorgfältig kalkuliert sein. Wichtig ist eine realistische Bewertung der Immobilie und der Mieteinnahmen vor dem Kauf. Ebenso kann ein Kredit teuer oder günstig sein. Ich empfehle diesbezüglich in jedem Fall einen ausführlichen Vergleich der Konditionen von mehreren Finanzinstituten.
Verumvest Fazit
Der Vermögensaufbau mit einer Immobilie mithilfe des Leverage-Effekts ermöglicht Anlegern eine Optimierung der Kapitalrendite. Daher sollten Anleger Risiken vorbeugen und vor dem Kauf den Immobilienwert und die Mieteinnahmen sowie Kreditkonditionen genau prüfen. Verumvest hilft Ihnen mit unabhängigen Angeboten von über 500 Anbietern für Baufinanzierung.
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