Die einzige Konstante im Universum ist die Veränderung, schrieb schon Heraklit. Auch der Immobilien-Investmentmarkt ist davon nicht ausgeschlossen. Im Jahr 2024 treten neue Gesetze und Fristen in Kraft, die für Investoren von großer Bedeutung sein werden. Zusätzlich zu den Änderungen in 2024 wird ESG (Environmental, Social and Governance) unserer Meinung nach bis zum Jahr 2050 den größten Einfluss auf die Immobilienbranche haben. Die Digitalisierung und damit verbunden künstliche Intelligenz gewinnen zunehmend an Bedeutung im Bereich der Immobilienwirtschaft. In diesem Blogbeitrag werfen wir einen Blick auf diese zukünftigen Trends und Entwicklungen sowie deren Auswirkungen auf den Immobilien-Investmentmarkt.
Neue Gesetze und Fristen: Diese Änderungen bringt 2024 für Eigentümer
Neuer CO₂-Preis
Ab dem 1. Januar 2024 müssen Immobilienbesitzer*innen, die mit Gas oder Öl heizen, tiefer in die Tasche greifen, da der CO₂-Preis um 15 Euro auf 45 Euro pro Tonne ausgestoßenem CO₂ steigt. Die Ampelregierung hatte eigentlich nur eine Erhöhung um 10 Euro geplant, aber die Koalition hat den Preis im Zuge der Haushaltsdebatte weiter angehoben. Seit Anfang 2023 teilen sich Vermieterinnen und Mieter diese CO₂-Abgabe, wobei der Anteil des Vermieters vom Effizienzgrad des Gebäudes abhängt und bis zu 95 Prozent betragen kann. Eine Berechnung ist mit dem Online-Rechner des Bundeswirtschaftsministeriums möglich. Dies betrifft erstmals auch die Betriebskostenabrechnung für das abgelaufene Jahr.
Energiepreisbremse läuft aus
Ab dem 1. März wird die Mehrwertsteuer auf Gas wieder auf den ursprünglichen Satz von 19 Prozent angehoben und staatliche Preisbremsen für Gas, Fernwärme und Strom liefen am 31. Dezember 2023 aus. Dies führt zu höheren Betriebsnebenkosten. Eigentümer müssen die staatlichen Entlastungen in der Betriebsabrechnung bis Ende 2023 berücksichtigen und an ihre Mieter weitergeben. Auch der Dezember-Abschlag aus dem Jahr 2022 muss an Mieter weitergegeben werden, sofern Gas oder Fernwärme Teil des Mietvertrags sind.
Gebäudeenergiegesetz: Förderung und Geschwindigkeitsbonus
Die neuen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zur Nutzung erneuerbarer Energien für die Wärmeversorgung treten am 1. Januar 2024 in Kraft. Mit diesen Maßnahmen wird ein schrittweiser Übergang zu einer klimafreundlichen und nachhaltigen Wärmeversorgung eingeleitet, der mittel- bis langfristig planbar, kostengünstig und stabil ist. Das Ziel besteht darin, den Einsatz fossiler Brennstoffe für die Beheizung von Gebäuden bis zum Jahr 2045 vollständig zu beenden. Ab dem genannten Zeitpunkt müssen alle Heizungen ausschließlich mit erneuerbaren Energien betrieben werden. In Neubaugebieten greift diese Regelung bereits ab Mitte 2026, während sie in Großstädten außerhalb dieser Gebiete erst ab Mitte 2028 gilt. Bestehende Heizungsanlagen sind von den neuen Vorschriften nicht betroffen und können weiterhin verwendet werden. Allerdings sollten auch hier Möglichkeiten zur Umstellung auf erneuerbare Energien geprüft werden. Falls eine Kommune noch keine Entscheidung über die Ausweisung eines bestimmten Bereichs für beispielsweise ein kommunales Wärmenetz getroffen hat oder keinen entsprechenden kommunalen Wärmeplan vorliegen hat, dürfen zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 30. Juni 2028 noch Heizungen installiert werden, die ausschließlich mit fossilem Öl oder Gas betrieben werden. Ab dem Jahr 2029 müssen jedoch auch solche Anlagen einen steigenden Anteil an Bioenergie oder Wasserstoff nutzen und auch die steigenden CO₂-Preise berücksichtigen. Hat eine Kommune hingegen bereits eine Entscheidung über die Gebietsausweisung für beispielsweise ein Wärmenetz getroffen und einen kommunalen Wärmeplan erstellt, so ist der Einbau von Heizungen mit einem Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie verbindlich vorgeschrieben. Ab dem 30. Juni 2028 müssen alle neu installierten Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Es kann jedoch in Ausnahmefällen, in denen die Einhaltung dieser Anforderungen eine unzumutbare Belastung darstellt, wie zum Beispiel aufgrund wirtschaftlicher Unrentabilität oder besonderer persönlicher oder baulicher Umstände, ein Antrag bei den zuständigen Behörden gestellt werden, um von den gesetzlichen Bestimmungen befreit zu werden.
ESG hat bis 2050 den größten Einfluss auf die Immobilienbranche
Um den Anforderungen gerecht zu werden, müssen Immobilienunternehmen verstärkt in nachhaltige Technologien und Lösungen investieren. Nur so können sie den steigenden Ansprüchen der Investoren, Kreditgebern und Mietern gerecht werden.
Laut einer Studie von PwC und dem Urban Land Institute (ULI) sind vier Fünftel (79 %) der befragten Experten überzeugt, dass sich ESG-Aspekte – also Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren – in den nächsten 12 bis 18 Monaten wesentlich auf die Bewertung von Vermögenswerten auswirken werden.
Noch bedeutender wird dieser Einfluss langfristig erwartet: Bis zum Jahr 2050 sollen ESG-Aspekte den größten Einfluss auf Immobilien haben. Besonders die ökologische Nachhaltigkeit und regulatorische Vorgaben stellen dabei große Herausforderungen dar, mit denen sich die Experten in den nächsten drei bis fünf Jahren auseinandersetzen müssen.
Als treibende Kräfte für die Implementierung von ESG-Maßnahmen werden vor allem der Druck seitens institutioneller Investoren (71 %), Banken und Kreditgeber (67 %) sowie Mieterinnen und Mieter (56 %) genannt. Diese Gruppen legen immer mehr Wert darauf, dass Immobilien nachhaltige Prinzipien beachten und sozial verantwortlich agieren.
Es ist offensichtlich, dass das Bewusstsein für ESG-Kriterien innerhalb der Branche stark zunimmt. Die Befragungsergebnisse verdeutlichen dies eindrücklich.
Die Immobilienbranche setzt verstärkt auf Nachhaltigkeit, künstliche Intelligenz und neue Technologien. Laut einer Umfrage erwarten 96 Prozent der Befragten den Einsatz von KI-Tools im Marketing- und Vermietungsbereich und 95 Prozent in der Planung und im Design. 34 Prozent betrachten die Entwicklung von künstlicher Intelligenz als Herausforderung.
Herausforderung Digitalisierung
Gerade jetzt, da die Immobilienpreise vielerorts fallen und die Gewinnmargen für Makler und Verkäufer sinken, ist es von entscheidender Bedeutung, dass Unternehmen effizienter arbeiten. Eine Möglichkeit dies zu erreichen besteht darin, digitale Technologien einzusetzen.
Durch die Erfassung von Objektdaten wird der Einsatz künstlicher Intelligenz überhaupt erst möglich gemacht. Diese fortschrittliche Technologie eröffnet den Immobilienexperten völlig neue Möglichkeiten: Sie können zukünftig mit ihrem umfangreichen Dokumentenbestand „chatten“, tiefere Einblicke in ihre Portfolios gewinnen und dadurch schneller fundierte Entscheidungen treffen.
Derzeitige manuelle Prozesse, gerade in der Verwaltung von Immobilien, sind oft zeitaufwendig und fehleranfällig. Mit Hilfe einer digitalen Lösung können diese Arbeitsabläufe automatisiert werden, was nicht nur Zeit spart, sondern auch Kosten reduziert. Durch eine intelligente Datenanalyse können relevante Informationen schneller gefunden und somit bessere Entscheidungsgrundlagen geschaffen werden.
Künstliche Intelligenz in der Immobilienbranche
Die Anwendung von KI ermöglicht es Unternehmen im Immobilienbereich, ihre Arbeitsabläufe effektiver zu gestalten und Zeit sowie Ressourcen einzusparen. Das automatisierte Generieren von Exposés durch KI-basierte Systeme bedeutet eine enorme Erleichterung für Makler*innen, da sie dadurch weniger Zeit mit dem manuellen Schreiben solcher Dokumente verbringen müssen. Stattdessen können sie sich verstärkt auf andere wichtige Aufgaben konzentrieren.
Darüber hinaus sorgt die Nutzung künstlicher Intelligenz dafür, dass alle relevanten Informationen eines Objekts oder einer Immobilie strukturiert erfasst und präsentiert werden können. Die KI-Anwendungen analysieren große Mengen an Daten aus verschiedenen Quellen wie Grundbuchämtern oder öffentlichen Registern und fassen diese übersichtlich zusammen. Dies erleichtert potentiellen Interessent*innen die Suche nach passenden Objekten erheblich.
Im Bereich des Vertragsmanagements spielt KI ebenfalls eine wichtige Rolle. Durch den Einsatz von Machine Learning-Algorithmen können Verträge automatisch analysiert und auf ihre Vollständigkeit überprüft werden. Dies beschleunigt nicht nur den Prüfungsprozess, sondern minimiert auch das Risiko menschlicher Fehler bei der Überprüfung umfangreicher Dokumente.
Praxisbeispiel: Mieterkommunikation
KI-basierte Tools wie die AI-Mailbox von Managbl.AI und der Chatbot Neela von Aareon ermöglichen eine automatisierte Bearbeitung von Anliegen von Mietern und entlasten die Mitarbeiter. Die AI-Mailbox nimmt Anrufe entgegen, gleicht Daten ab und transkribiert Nachrichten mithilfe von KI. Der Chatbot Neela beantwortet Fragen und nimmt Schadensmeldungen auf. Durch den Einsatz dieser Technologien können persönliche Sprechzeiten verkürzt werden, während sich Mitarbeiter auf anspruchsvollere Aufgaben konzentrieren können. Die Verbindung von Mensch und Technologie führt zu mehr Effizienz und einem besseren Kundenservice. Darüber hinaus kann die Nutzung mehrsprachiger Tools wie Neela einen wertvollen Beitrag zur Inklusion leisten, was insbesondere im Hinblick auf die ESG-Debatte in der Immobilienwirtschaft wichtig ist.
Praxisbeispiel: Energiemanagement
KI kann im Smart Building Management eingesetzt werden, um das gesamte Gebäude zu vernetzen und zu steuern. Dadurch können Energieverbrauchs- und Raumnutzungsprognosen erstellt sowie Heizung, Raumklima, Beleuchtung, Schließanlagen und Aufzüge intelligent gesteuert werden. Das reduziert den Energieverbrauch, optimiert die Raumnutzung und führt zu erheblichen Kosteneinsparungen. Ein Beispiel ist das Regelsystem PAUL, das den hydraulischen Abgleich in einem Gebäude übernimmt und die Warmwasser- und Heizungsanlage digitalisiert. Die Wohnungswirtschaft profitiert von der Energieeinsparung und kann durch die Nutzung von KI ihre Nachhaltigkeitsziele erreichen. Kunden sind begeistert von den Ergebnissen, wie eine Energieeinsparung von 29 Prozent bei der WBG Fürth zeigt.
Praxisbeispiel: Facility Management
KI kann im Facility Management durch Predictive Maintenance eingesetzt werden, um Fehlfunktionen zu erkennen und vorherzusagen. Dadurch können Mängel frühzeitig behoben werden, was Betriebskosten senkt und die Lebensdauer der Gebäudeinfrastruktur verlängert. Die Lösungen basieren auf IoT-Sensoren und Überwachungsgeräten, die miteinander vernetzt sind. In Verbindung mit KI können Daten intelligent genutzt werden, z.B. um die Heizungsanlage autonom zu regulieren oder bei vermuteten Schäden im Aufzugsbetrieb den passenden Dienstleister automatisiert zu benachrichtigen. Obwohl Predictive Maintenance-Lösungen in der Industrie bereits etabliert sind, steht die Wohnungswirtschaft hier noch am Anfang.
Praxisbeispiel: Wartungs- und Schadensmanagement
Das Startup Preventio bietet eine datengetriebene, KI-gestützte Plattformlösung zur vorausschauenden Wartung von Wasserleitungen an. Die Technologie nutzt maschinelle Lernalgorithmen und einen branchenübergreifenden Datenpool, um Schäden vorherzusagen und Maßnahmen zur Schadensbegrenzung vorzuschlagen. CEO Andreas Bechmann betont, dass die Plattform präventive Wartungsmaßnahmen ermöglicht. Im Falle eines Schadens können KI-basierte Tools wie Claimflow helfen, den komplexen Abwicklungsprozess zu erleichtern und Schnittstellenverluste zu verhindern. Die Vorteile sind schnellere Zahlungen für Handwerksbetriebe und eine synchronisierte Schadenabwicklung.
Der Einsatz von künstlicher Intelligenz eröffnet den Akteuren auf dem Immobilienmarkt zahlreiche Möglichkeiten, Prozesse zu verbessern und effizienter zu gestalten. Dabei wird die Bedeutung menschlicher Arbeitskraft nicht verringert, sondern vielmehr verändert. Mit der Integration von KI in die Immobilienwirtschaft gewinnen technische Lösungen und datenbasierte Auswertungen zunehmend an Bedeutung. Ein Bericht des Maklerunternehmens JLL stuft KI und generative KI als eine der drei wichtigsten Technologien ein, die in den nächsten drei Jahren voraussichtlich den größten Einfluss auf die Immobilienbranche haben werden. Es wird erwartet, dass KI die Produktivität steigert, neue Märkte und Asset-Typen hervorbringt sowie Innovationen in Investment- und Umsatzmodellen ermöglicht.
Fazit
Neue Gesetze und Fristen fordern eine Anpassung der Arbeitsweise und die Berücksichtigung von ESG-Kriterien wird immer wichtiger. Die Digitalisierung und der Einsatz von Künstlicher Intelligenz bieten zwar Chancen, stellen aber auch eine große Herausforderung dar. Verumvest arbeitet daran, die Digitalisierung im Immobilienbereich mitzugestalten und steht jedem Austausch offen gegenüber.
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