Die Verteilung der Anschaffungskosten mittels sog. Abschreibung

Am Anfang einer Investition steht stets die Entscheidung über die Kosten der Anschaffung des jeweiligen Zielobjekts. Diese initial aufzuwendenden Kosten stellen das Kapital dar, welches man im weitesten Sinne „in die Hand“ nehmen muss (kann Eigen- oder auch Fremdkapital sein), um an der Entwicklung des erworbenen Vermögenswerts partizipieren zu können. Aus steuerlicher Sicht sind diese Kosten mit den sog. Absetzungen für Abnutzung oder auch einfach „Abschreibung“ untrennbar verbunden. Für den finanziellen Erfolg einer Investition ist es aus ökonomischer Sicht unabdingbar, sich die Bedeutung dieser initial aufzuwendenden Kosten und der daraus resultierenden Abschreibungen vor Augen zu führen. Nachfolgend möchten wir Ihnen daher einen kurzen Überblick über die – aus unserer Sicht wichtigen – Aspekte von Abschreibungen geben.

Was ist eine Abschreibung?

Unter Abschreibungen versteht man letztlich die Verteilung der Anschaffungskosten auf die Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögenswerts. Abschreibungen dürfen auch in Folgejahren als fiktive und dann tatsächlich nicht mehr zahlungswirksame Ausgaben mit den in Zusammenhang stehenden Einnahmen verrechnet werden und reduzieren damit – verteilt auf die zugrunde gelegte Nutzungsdauer – das jährliche zu versteuernde Einkommen.

Ein Beispiel: Ein zur Erzielung von Einkünften genutzter Computer darf über die erwartete Nutzungsdauer von 3 Jahren «abgeschrieben» werden, was bedeutet: im Jahr eins der Anschaffung haben Sie annahmegemäß einem Preis von 900 bezahlt und können diese zu einem Drittel (33%, also 300) steuerlich in Abzug bringen. In den Folgejahren zwei und drei müssen Sie tatsächlich nichts mehr bezahlen, die steuerlichen Abschreibungen belaufen sich gleichwohl tatsächlich auf jeweils 300.

Da die Nutzungsdauer von Vermögenswerten stark schwanken und diese bei Anschaffung regelmäßig auch nicht zielsicher bestimmt werden kann, hat der Gesetzgeber für einzelne Vermögensgegenstände eine gewisse Nutzungsdauer gesetzlich kodifiziert. Mit dieser unterstellten Nutzungsdauer gehen auch die jeweiligen Abschreibungssätze einher: Bei Immobilien wird zum Beispiel eine typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren angenommen, woraus ein Abschreibungssatz von 2% (Ein Fünfzigstel pro Jahr) resultiert. Die tatsächliche Nutzungsdauer einer Immobilie ist regelmäßig länger als die unterstellten 50 Jahre.

Abschreibungen dem Grunde nach

Grundsätzlich können Abschreibungen nur auf abnutzbare Gegenstände vorgenommen werden. Was plausibel und logisch daherkommt, ist tatsächlich von großer praktischer Bedeutung, denn bestimmte Vermögensgegenstände sind per gesetzlicher Bestimmung nicht abnutzbar. Darunter fallen zum Beispiel Finanzprodukte wie Aktien oder auch ETF. Im Vergleich mit diesen anderen, typischen Renditeobjekten sind die Immobilien insoweit also klar im Vorteil. Im Zusammenhang mit Immobilien ist lediglich der Anteil des Grund und Bodens, auf welchem das jeweilige Haus steht, nicht abnutzbar und demnach auch nicht steuerlich absetzbar. Aus diesem Grund ist es erforderlich, im Rahmen der Erstellung der ersten Steuererklärung eine Aufteilung der Anschaffungskosten auf Gebäude und Grund und Boden vorzunehmen.

 

Die Aufteilung der Anschaffungskosten beim Erwerb von Immobilien

Der Erwerb einer Immobilie stellt von Rechts wegen immer auch den (anteiligen) Erwerb des zugehörigen Grund und Bodens dar. Die Finanzverwaltung hat dafür aus Vereinfachungsgründen eine Arbeitshilfe entwickelt, mit welcher standardmäßig eine Aufteilung der gesamten Anschaffungskosten auf Grund und Boden zum einen und Gebäude zum anderen berechnet werden kann. Diese Aufteilung erfolgt dann nach den Grundsätzen des (vereinfachten) Sachwertverfahrens. Insbesondere

  • bei Objekten in Innenstadtlagen mit hohem Bodenrichtwert,
  • bei hochwertigen Objekten oder
  • bei sanierten Altbauten

kann dies zu starken Verzerrungen zulasten des Steuerpflichtigen führen. Denn wie bei allen Standardlösungen ist es auch bei dieser Arbeitshilfe: sie dient der Vereinfachung, stellt jedoch keine maßgeschneiderte, individuelle Lösung dar. Der Bundesfinanzhof hat daher in seinem Urteil vom Juli 2020 für die Fachwelt auch nicht sehr überraschend entschieden, dass die fragliche Arbeitshilfe der Finanzverwaltung nicht zwingend anzuwenden ist, sondern auch alternative Kaufpreisaufteilungen von der Finanzverwaltung zu akzeptieren sind. Ein proaktiver, sachgemäßer Ansatz zahlt sich aus.

Welche Möglichkeiten zur Abschreibung gibt es sonst noch?

Die unterschiedlichen Abschreibungssätze sind so zahlreich wie die verschiedenen Wohnungsbau-Förderprogramme der letzten Jahre. Aktuell ist vor allem die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau gemäß § 7b EStG erwähnenswert. Nach dieser Vorschrift darf für Baumaßnahmen, für welche noch vor dem 1. Januar 2022 der entsprechende Bauantrag gestellt wird, eine zusätzliche Abschreibung von jährlich 5% pro Jahr im Jahr der Anschaffung und in den folgenden drei Jahren (insgesamt also zusätzliche 20%) geltend gemacht werden.

Ziel dieser Regelung ist es, neuen Wohnraum zu schaffen. Bedauerlich und nicht nachvollziehbar ist, dass nur Objekte in Frage kommen, bei welchen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten je Quadratmeter 3.000 EUR nicht übersteigen. Dies wird angesichts der aktuellen Baukosten nur in Ausnahmefällen tatsächlich realistisch sein. Wir möchten daher hoffen, dass der Gesetzgeber diese Regelung nochmals nachbessert. Umso größere Bedeutung ist aus unserer Sicht damit der oben beschriebenen, sachgemäßen Aufteilung der Anschaffungskosten beizumessen.

Wir halten fest

Die Anschaffungskosten einer Immobilie stellen regelmäßig eine große Summe an aufzuwendendem Kapital dar. Sie können pro Jahr zu (mindestens) 2% der initialen Anschaffungskosten mit den in Folgejahren erzielten Mieteinnahmen verrechnet werden. Sofern und soweit diese also verrechnet werden können, sind sie aus ökonomischer und steuerlicher Sicht nicht „verloren“.