Checkliste: Was Käufer bei dem Kauf einer Investitions-Immobilie unbedingt beachten sollten?

Eine Immobilie als Kapitalanlage wird vermietet, um Einnahmen zu generieren. Beim Kauf einer Investitions-Immobilie sind die Finanzierung, der Kaufvertrag, der Gebäudezustand und die Mietverträge entscheidend. Das wichtigste Auswahlkriterium ist die Lage.

 

Finanzierung:

Günstigster Zinssatz, Tilgung und Laufzeit

Bei der Finanzierung einer Immobilie muss nicht nur der Zinssatz möglichst niedrig sein, es kommt auf ein gutes Zusammenspiel aus Effektivzins, Laufzeit und Tilgung an. Kreditnehmer sollten unbedingt mehrere Angebote einholen und vergleichen. Bei den aktuell niedrigen Zinsen sind gerade Kredite mit langen Laufzeiten von 15 Jahren sehr günstig. Je höher die Tilgungsrate ist, umso schneller ist der Kredit getilgt. Die Experten von Verumvest empfehlen unbedingt ein Annuitätendarlehen, bei dem die Kreditraten während der gesamten Laufzeit konstant gleich sind.

Verlangt die Bank Zusatzsicherheiten?

Wenn die Beleihungsgrenze des Kredits sehr hoch ist oder die Bonität nicht ausreicht, verlangt die Bank zusätzlich zum Eintrag der Grundschuld im Grundbuch weitere Sicherheiten wie Kapitallebensversicherungen, Bürgschaften von Verwandten, Arbeitgebern oder Immobilien.

Was finanziert die Bank? Kaufpreis? Renovierung?

Bei der Abfrage von Angeboten unterschiedlicher Finanzinstitute sollten die Kreditnehmer unbedingt klären, welche Leistungen finanziert werden. Ob nur für den Kaufpreis ein Darlehen gewährt wird oder ob auch die Erwerbsnebenkosten und die Renovierung finanziert werden. Möglich ist auch, Leistungen zu verhandeln. Zum Beispiel können Sie mit der Bank vereinbaren, dass Sie nur für einen bestimmten Zeitraum die Zusatzsicherheiten abtreten und die Möglichkeit zu Sondertilgungen nutzen.

 

Das Immobilienangebot:

Bewertung der Immobilie

Bei Immobilien ist die Lage weiterhin das wichtigste Kriterium für die Bewertung. Wie ist die Mikrolage, das direkte Umfeld um das Haus? Jedes Viertel einer Stadt ist anders und muss daher genau betrachtet werden. Gibt es Bus- oder U-Bahnhaltestellen in Laufnähe? Bäcker, Metzger, Ärzte? Sind die Nachbarhäuser gepflegt? Wie ist die Makrolage? Wie ist die medizinische Versorgung mit Krankenhäusern? Gibt es Arbeitgeber mit Zukunft, Schulen, Universität? Wie ist die Infrastruktur? Gibt es Restaurants, Sportclubs? Warum wollen da Mieter wohnen und Miete zahlen? Für welche Zielgruppe eignen sich die Wohnungen? Für Familien, Berufstätige, Studenten?

Verhandlungsspielraum ausnützen!

Auch bei einem Immobilienangebot ist Verhandlungsspielraum. Zum Beispiel können Sie die Maklergebühr verhandeln, da diese nicht  fest vorgegeben ist und daher flexibel sein kann. In manchen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Gebühr. Eine Immobilie können sich Kaufinteressenten mit einer Reservierungsgebühr sichern, um Zeit für die Entscheidungsfindung zu gewinnen. Wenn sich Verkäufer und Käufer vertrauen, können sie auf die Erwerbsvormerkung verzichten und diese Gebühr sparen. Beim Immobilienangebot können der Verkaufspreis nach Quadratmetern und der Vermittlungspreis nach Quadratmetern verhandelt werden. Je länger das Objekt auf dem Markt ist, umso größer ist der Verhandlungsspielraum

Wichtig zu wissen: Gebäudezustand, Hausverwaltung, Haushaltsplan

Bei vermieteten Objekten ist es wichtig zu wissen, welche Hausverwaltung für das Gebäude zuständig ist. Fragen sollten Sie auch, wie sich die Mietergemeinschaft zusammensetzt und wie diese sich versteht. Wichtig ist auch, wie der Zustand von Verschleißteilen bei Heizung, Elektroleitungen, Wasserleitungen, Fenstern und Türen ist. Feuchte Stellen oder Risse müssen angesprochen werden. Gibt es Setzungsrisse, die auf einen Bauschaden hinweisen? Der Käufer sollte unbedingt den Überblick über den Sanierungsstatus des Gebäudes bekommen. Besitzen mehrere Eigentümer ein Objekt, dann geben die Eigentümerprotokolle Auskunft über die kritischen Themen und Sanierungsvorhaben. Die Wirtschaftspläne listen die Kosten für das gesamte Gebäude und für die einzelnen Wohnungen auf.

 

Kaufvertrag und Notar

14 Tage Prüfungszeit

Ein Kaufvertrag für eine Immobilie ist nur rechtskräftig, wenn ein Notar den Vertrag beurkundet. Der Notar setzt den Vertrag auf, den beide Parteien ca. 14 Tage vor der Unterzeichnung erhalten. Der Notar ist kein Interessensvertreter, gilt als neutrale Person und berät daher weder für den Käufer noch für den Verkäufer. Er spricht keine Empfehlungen aus, er gibt eine Risikobelehrung. Der Notar koordiniert alle rechtlichen Voraussetzungen für den Eintrag ins Grundbuch und die Bezahlung des Kaufpreises. Dazu gehört auch die Meldung des Immobilienverkaufs an die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts. Zukünftig werden Blockchain-Technologien den Immobilienkauf vereinfachen und die einzelnen Prozessschritte transparent machen.

Kein Widerrufsrecht, Ausnahme gravierende Mängel

Immobilienverträge sind Standardverträge. Ein Jurist wird immer Klauseln finden, die für die eine oder andere Partei nachteilig bzw. vorteilig sind. Sollten einzelne Vertragsbestandteile unwirksam sein, dann sichert die sog. Salvatorische Klausel die Gültigkeit des rechtlichen Vertrags. Für einen notariell beurkundeten Vertrag gibt es kein Widerrufsrecht. Treten jedoch gravierende Mängel wie feuchte Wände auf, dann kann der Käufer vom Vertrag zurück treten. Ebenso, wenn der Verkäufer Leistungen zugesichert hat, die nicht eingehalten wurden. Wenn der Käufer nicht zu dem vereinbarten Terminen zahlt, dann steht es dem Verkäufer ebenfalls frei, den Vertrag rückabzuwickeln.

Wichtige Vertragsbestandteile

Das Gesetz ist bei Kaufverträgen recht flexibel. Der Vertrag sollte unbedingt folgende Punkte beinhalten: Name, Geburtstag, Anschrift von beiden Parteien, die Bezeichnung und Adresse der Immobilie, Sondernutzungsrechte, Löschung bzw. Übernahme von Grundschulden, Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit, der Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht, die Beschaffenheit und Rechte des Käufers bei Mängeln, Eigentumsübergang, Grundbucherklärungen und eine Finanzierungsvollmacht, wenn der Käufer ein Darlehen aufnimmt.

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Links:
https://www.derstandard.at/story/2000088136740/blockchain-vor-den-toren-der-immobilienbranche