Der Kauf einer Immobilie will gut geplant sein. Ist ein Traumobjekt gefunden, so stellen sich elementare Fragen, die nicht nur die Finanzierung betreffen, sondern auch weiter in die Zukunft greifen. Schließlich wird ein sehr hoher Betrag investiert, der teils über Jahrzehnte getilgt und zurückgezahlt werden muss. Aus diesem Grund macht es Sinn, sich vorab mit der Materie eingehender zu beschäftigen und sich Grundwissen über Immobilien anzueignen. Denn nichts ist schlimmer, als bei einer derart großen Entscheidung am Ende aufgrund mangelnder Vorbereitung eine falsche Wahl getroffen und bei eventuellen Herausforderungen keine Idee zu haben, wie man diese lösen kann. Im Folgenden finden sich 10 Fragen zum Immobilienkauf, die sich Käufer stellen und die passenden Antworten dazu.
Wie bereite ich meine Finanzierungsanfrage am besten vor?
Bevor eine Finanzierungsanfrage bei einer Bank gestellt werden kann, sollten die eigenen Hausaufgaben erledigt werden. Hierzu ist es wichtig eine Selbstauskunft zu erstellen. In der Selbstauskunft, die für jede Bank als Formular ausgefüllt werden muss, wird die Situation zur Person und Familie beschrieben. Des weiteren wird eine detaillierte Aufstellung von Einnahmen und Ausgaben, sowie Guthaben und Verbindlichkeiten gefertigt.
Für die Selbstauskunft werden in jedem Fall nachfolgenden Unterlagen benötigt:
- Ausweisdokument
- die letzten drei Einkommensnachweise (z.B. Lohnabrechnungen)
- der letzte Einkommenssteuerbescheid
- Eigenkapitalnachweis und alle Sparguthaben
- aktuelle Renteninformation
- Informationen zu laufenden Krediten
Zu einer guten Vorbereitung zählt auch, dass man sich zu den wichtigsten Fragen passende Antworten überlegt hat.
Wieviel Geld gibt mir die Bank?
Theoretisch kann sich jeder mit einem festen Einkommen eine Immobilie leisten. Letztendlich entscheidet die finanzielle Gesamtsituation aus Einkünften und Guthaben über die Kreditvergabe. Des weiteren muss die Bank sicherstellen, dass bis zum Renteneintritt eine Immobilie abbezahlt und die Belastung aus der Finanzierung einer Immobilie passend zum Einkommen ist. Daraus ergibt sich die Höhe des Immobilienkredits. Diese ist abhängig von unterschiedlichen Faktoren wie Bonität, Einkommenssituation, Höhe des Eigenkapitals und vorhandenen Sicherheiten.
Für die Berechnung und um ein erstes Gefühl für die Höhe der möglichen Kreditsumme zu bekommen, eignen sich kostenlose Budgetrechner im Internet.
Kann ich die Immobilie wieder verkaufen?
Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder veräußert, so greift die Spekulationsfrist und die erzielten Gewinne müssen versteuert werden. Ausschlaggebend ist das Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrages. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wurde die Immobilie teilweise (im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren) oder vollständig selbst genutzt, ist ein gewinnbringender Verkauf auch während der 10 Jahresfrist steuerfrei.
Die Spekulationsfrist gilt für private Veräußerungsgeschäfte. Wer gewerblich mit Immobilien handelt oder die Grenze vom Handel mit 3-Objekten innerhalb von 5 Jahren überschreitet, für den gelten die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels.
Wie finde ich Mieter?
Um Ärger oder gar finanziellen Schwierigkeiten vorzubeugen, sollte bei der Auswahl eines Mieters mit Sorgfalt vorgegangen werden. Dabei beginnt die Mietersuche schon deutlich früher – und zwar mit der Festlegung der Miethöhe.
Die Miete selbst ist abhängig von der Lage, der Wohnungsgröße, dem Alter sowie der Ausstattung. Als ideales Hilfsmittel und auch um mit der Mietpreisbremse nicht zu kollidieren, lohnt sich ein Blick auf die ortsüblichen Vergleichsmieten. Hierzu wird der Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde als Maßstab genommen. Zu diesem berechneten Wert werden die Nebenkosten hinzugerechnet. Steht der Mietpreis, dann beginnt die Suche nach den passenden Mietern.
Es geht zunächst darum, auf die eigene Wohnung aufmerksam zu machen. Hierfür stehen sowohl kostenfreie als auch bezahlte Möglichkeiten zur Verfügung. Inserate in regionalen Zeitungen und Wochenblättern sind ebenso sinnvoll wie Kleinanzeigen in Onlineportalen. Darüber hinaus lohnt sich ein Blick in die bekannten großen Immobilienportale.
Wie kann ich das Objekt für Mieter attraktiver machen?
Neben den wichtigsten Faktoren und Fragen, die man vor dem Kauf einer Immobilie geprüft haben sollte, kann der Vermieter eine Wohnung durch eigene Maßnahmen aufwerten und so für den Mieter interessanter machen.
Die Immobilie selbst sollte in einem gepflegten und im besten Fall renovierten Zustand sein. Auch hier gilt, der erste Eindruck zählt. Eine Einbauküche, ein modernes Badezimmer, hochwertige Bodenbeläge, neue und sichere Fenster sowie ein Balkon werten nicht nur die Wohnung auf, sondern wirken sich positiv auf den Kreis potentieller Mieter und die Miete selbst aus.
Weitere Faktoren, die für den Mieter interessant sind und eine Wohnung begehrenswert machen: schnelles Internet, Reinigungs- und Winterdienst sowie Gartenpflege und eine gut abgestimmte Mieterschaft in einem Mehrfamilienhaus.
Wer kümmert sich um das Objekt?
Viele Vermieter beauftragen mit der Verwaltung ihrer Immobilie eine Hausverwaltung. Diese kümmert sich um die kaufmännische Verwaltung, wie Eingang der Mieten, Mietanpassungen, Budgetplanungen und die Nebenkostenabrechnungen sowie um die Pflege und Instandhaltung der Immobilie.
Wer macht Mietanpassungen?
Hat man eine Hausverwaltung, übernimmt diese die Mietanpassungen und setzt diese auch mit den Mietern in den Mietverträgen um. Die Voraussetzungen dafür sind im §§ 558 ff. BGB geregelt. Eine Mieterhöhung ist nur auf Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt, welche dem Mietspiegel entnommen werden kann. Zudem ist eine Anpassung der Miete nach Modernisierungsmaßnahmen möglich.
Was ist mit zukünftigen Reparaturen?
Der Vermieter ist für die sogenannten Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich. Das können Reparaturen an der Bausubstanz, der Heizung oder auch einer defekten Steckdose sein. Hierfür werden vom Vermieter die entsprechenden Unternehmen beauftragen, welche die Schäden reparieren. Bei kleinen Reparaturen kann aber auch der Mieter beteiligt werden. Dazu gibt es die sogenannte Kleinreparaturklausel.
Wie gehe ich mit Mietnomaden um?
Mietnomaden sind nicht nur eine unangenehme Sache, sondern können im schlimmsten Fall richtig teuer werden. Leider lässt sich auf Anhieb nicht feststellen, welcher Interessent zum Mietnomaden wird. Selbst erfahrenste Vermieter gerieten schon in solche Situationen.
Grundsätzlich sollte man bei Nichtzahlung der Miete immer einen Anwalt hinzuziehen. Möchte man die Mietnomaden aus der Wohnung haben, ist zunächst eine Abmahnung fällig. Danach folgt die ordentliche Kündigung. Falls Mietrückstände von mindestens 2 Monatsmieten bestehen, kann auch die fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Bleibt dies Erfolglos, muss eine Räumungsklage erhoben werden, deren Urteil ggf. der Gerichtsvollzieher vollstreckt.
Was mache ich, wenn es brennt?
Der Eigentümer ist für die Sicherheit seiner Immobilie verantwortlich und somit auch für die Installation von Rauchmeldern in jeder Mietwohnung. Übernimmt der Eigentümer zudem die freiwillige jährliche Wartung, so kann er diese Kosten auf seine Mieter umlegen und über die jährliche Nebenkostenabrechnung abrechnen.
Kommt es tatsächlich zum Brand, so obliegt es dem Vermieter, das Haus oder die Wohnung wieder instand zu bringen und Schäden zu beheben, die durch den Brand entstanden sind. Ist die Wohnung nicht mehr bewohnbar, kann die Miete um 100 % gemindert werden. Anders verhält es sich, wenn die Immobilie vollständig vom Brand zerstört wurde – dann ist der Vermieter nicht in der Pflicht, das Gebäude wieder zu errichten.
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