Ein Investment in Immobilien lässt sich auf zwei, sehr unterschiedliche Arten verstehen. Einerseits als Investition in die selbst bewohnte Eigentumswohnung oder das eigene Haus. Andererseits aber stellt das Investment in eine Immobilie eine Alternative zur Investition in Aktien, Edelmetalle oder Kunstgegenstände dar. In diesem Blog-Artikel beschäftige ich mich mit der Frage, wie ein Investment in Immobilien richtig angegangen wird.
Meiner Erfahrung nach gibt es beim Thema Investment oft ein grundlegendes Missverständnis. Menschen, die in Immobilien investieren, legen an ein Objekt ähnliche Maßstäbe an wie an eine selbst genutzte Eigentumswohnung. Natürlich wird auch bei der selbst genutzten Immobilie zwar die Kaufsumme investiert. Allerdings ist diese Art Immobilienbesitz nicht gleichzusetzen mit einem Investment in Immobilien.
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Das zeichnet ein Investment in Immobilien aus
Zwar wird auch bei einem Immobilieninvestment Kapital aus eigenen Mitteln für einen bestimmten Verwendungszweck eingesetzt. Jedoch ist das Ziel dabei die Erzielung eines positiven Rückflusses. Das bedeutet, eine Immobilie wird auf Basis positiver Faktoren erworben und ein gewinnbringender Verkauf oder Vermögenszuwachs durch Mieteinnahmen beabsichtigt.
#Immobilieninvestment ist nicht gleich Immobilieninvestment. Es gibt gravierende Unterschiede zwischen dem Erwerb einer selbst genutzten #Immobilie und einem #Investment. Klick um zu TweetenImmobilieninvestment vs. Eigenheim
Wer ein Eigenheim bauen oder erwerben möchte, hat in der Regel die Altersabsicherung im Sinn, zum Beispiel um später mietfrei wohnen zu können oder um ein Zuhause für die nachfolgenden Generationen zu schaffen. Dazu wird Kapital eingesetzt und investiert. Dies kann Eigenkapital sein, was aus den Ersparnissen oder einer Erbschaft entnommen wird. Die Alternative dazu ist Fremdkapital, wie ein Immobilienkredit bei einer Bank. Auch eine Mischform aus beiden Kapitalformen ist durchaus verbreitet.
Die Bewertung einer selbst genutzten Immobilie ist zum einen sehr subjektiv und zum anderen werden andere Faktoren als Maßstab angelegt als bei einem Investment. Bei der Kosten-Nutzen-Rechnung stehen dem persönlichen Eigentum, der Mietfreiheit und der Unkündbarkeit die Kosten für Darlehen, Zinsen sowie Instandhaltung und Modernisierung entgegen.
Hinzu kommen die Risiken des Hausbaus selbst, so dass rein aus der Perspektive des Investments die selbst genutzte Immobilie nicht unbedingt die beste Option darstellt. Ich höre immer wieder von „Horrorgeschichten“ mit Baufirmen und Handwerksbetrieben, die allesamt Murphys Gesetz zu beweisen scheinen – „Alles was schief gehen kann, wird auch schief gehen.“ Das heißt: Mit einem vergleichbaren finanziellen Aufwand, der zur Anschaffung eines Eigenheims notwendig ist, lässt sich auch ein richtiges Investment in Immobilien durchführen.
So investieren Sie richtig
Bei einem richtigen Investment in Immobilien sind nicht nur andere Grundvoraussetzungen gegeben, sondern es stehen auch andere Ziele im Vordergrund. Das Haus oder die Wohnung wird nach einer gewissen Zeit wieder gewinnbringend veräußert oder man erwirbt ein vermietetes Gebäude mit dem Ziel, Gewinn durch die Mieteinnahmen zu generieren. Es gibt keine emotionale Bindung zu dem Objekt. Der finanzielle Ertrag ist hier das zentrale Motiv.
Bevor man sich mit einem Immobilieninvestment näher beschäftigt, sollte man vorab jedoch einige Grundfragen klären und sich mit den Voraussetzungen beschäftigten, die einem Immobilieninvestment vorausgehen müssen. Folgende sieben Fragen sollten Sie vor dem Investment in eine Immobilie klären:
- Ist sichergestellt, dass man das eingesetzte Eigenkapital in den nächsten fünf bis zehn Jahren nicht benötigt?
- Gibt es eine solide finanzielle Lage und wird diese es auch in den nächsten Jahren noch sein? Ist die Bildung von Rücklagen möglich?
- Wie kann mir Verumvest dabei helfen, das beste Angebot für mich zu finden?
- Kann man zwei bis drei Stunden pro Woche für die Suche nach Immobilien aufbringen?
- Ist man bereit sich mit der Materie zu beschäftigen und sich in Mietrecht oder Aufgaben rund um die Hausverwaltung einzuarbeiten?
- Hat man die nötige Selbstdisziplin für ein Investment über einen längeren Zeitraum?
- Ist man bereit, sich persönlich zu entwickeln und in finanzielle Bildung zu investieren?
Die Voraussetzungen für Immobilieninvestments
Wie bei allen Investitionen steht am Anfang die Frage der Finanzierung. Das Investment in Immobilien ist langfristig und sollte auch so betrachtet werden. Genauso zeitintensiv wie der Kauf einer passenden Immobilie, sollte auch der Verkauf einer Immobilie von statten gehen. Je mehr Zeit man für den Verkauf hat, desto besser lässt sich auf die Marktlage reagieren, so dass am Ende auch genügend Rendite abgeworfen wird und sich das Investment gelohnt hat.
Grundsätzlich lässt sich sagen: Je länger eine Immobilie gehalten werden kann, desto rentabler wird das Investment. Zudem gibt es die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren. Wird eine Immobilie vor Ablauf dieser Frist gewinnbringend verkauft, fallen Steuern an. Es sollte sichergestellt sein, dass das eingesetzte Eigenkapital über diesen Zeitraum nicht benötigt wird oder die Tilgung mit Fremdkapital gewährleistet ist.
„Kann ich mir ein Investment in eine Immobilie leisten?“
Eine der häufigsten Fragen, die sich Menschen stellen, die sich erstmalig mit dem Gedanken an ein Investment in Immobilien beschäftigen, lautet: „Kann ich mir so ein Investment überhaupt leisten?“ Natürlich setzt ein solches Investment ein entsprechendes Einkommen voraus. Denn in Immobilien sollte man nur investieren, wenn man es sich auch leisten kann.
Ich rate stets dazu, folgende Faustformel zu beachten: Bei einem Immobilienkauf sollte man dazu in der Lage sei, die Erwerbsnebenkosten von 7 % des Kaufpreises selbst aufzubringen. Der Rest lässt sich über Fremdkapital finanzieren. Erwerbsnebenkosten sind alle Kosten, die direkt mit dem Erwerb einer Immobilie in Zusammenhang stehen – zum Beispiel Makler- und Notarkosten. Darüber hinaus empfehle ich, dass die monatliche Rückzahlung eines Immobilienkredites nicht mehr als 40 % der Nettoeinnahmen betragen sollte.
Ein gutes Investment und Risikomanagement gehen Hand in Hand. Bei vermieteten Immobilien sollten Sie zudem immer Rücklagen bilden. Das bedingt, dass man von seinem Gehalt liquide Anlageformen zurücklegen muss, falls es zu unerwartetem Leerstand oder sonstigen unvorhergesehen Situationen kommt. Es ist in jedem Fall wichtig, dass in einem solchen Notfall alle Kosten durch das Gehalt gedeckt sind und man nicht einen extra Konsumkredit aufnehmen muss.
Die ersten Schritte zum richtigen Investment
Wer diese Faktoren für sich geklärt hat und ein Investment in Immobilien plant, sollte sich zeitnah einen guten Überblick über den Markt verschaffen. Welche Immobilien passen zu einem und erfüllen die eigenen Anspruchskriterien? Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt? Wie lassen sich die Risiken für das Investment richtig einschätzen und minimieren? Was machen die aktuellen Marktpreise und welche Gewinne lassen sich erwarten?
Das Geheimnis eines guten Investments: In der Ruhe liegt die Kraft
Wer sich für ein Investment in Immobilien entschlossen hat, sollte sich im nächsten Schritt in Ruhe mit der gesamten Thematik rund um Immobilien zu beschäftigen. Der Markt kann mitunter sehr komplex sein. Daher ist es sinnvoll, sich mit Fachliteratur und z.B. Seminaren in die Materie einzuarbeiten. Letztlich hilft die eigene persönliche Weiterentwicklung, um im richtigen Moment die richtige Entscheidung zu treffen. Das Investment in eine Immobilie und alles was dazu gehört bedarf einer gewissen Disziplin. Die meisten Investoren sind darum in der Regel weiterhin berufstätig und kümmern sich parallel um das Immobilienprojekt.
Um diesen Spagat erfolgreich zu meistern, hilft Verumvest Investoren vor und nach dem Kauf mit einem erstklassigen Investoren-Service. Damit auch Sie erfolgreich in Immobilien investieren vereinbaren Sie einen kostenfreien Beratungstermin mit Verumvest.
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