Checkliste für den Kauf einer Investitions-Immobilie | Verumvest

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  • Checkliste: Was beim Kauf einer Investitions-Immobilie wichtig ist

Der Kauf einer Investitions-Immobilie muss gut vorbereitet und durchgeführt werden. Eines der wichtigsten Auswahlkriterien ist bekanntlich die Lage. Aber auch die Finanzierung, der Kaufvertrag, der Gebäudezustand und die Mietverträge sind entscheidend. Gerade weil eine Investitions-Immobilie eine solide Wertsteigerung bringen soll, muss hier noch mehr beachtet werden. Da wir wissen, wie komplex diese Zusammenhänge sein können, haben wir hier eine übersichtliche Checkliste zusammengestellt.

Die Checkliste im Überblick:

Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Wer eine Wohnung zur Eigennutzung sucht, muss und wird andere Kriterien an ein Objekt anlegen als jemand, der eine Investitions-Immobilie sucht. Zwar ist beispielsweise die Lage ein wichtiger Faktor, wenn es um Vermietbarkeit geht, aber andere Aspekte sind bei Anlageobjekten mindestens ebenso wichtig.

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Ich erlebe immer wieder überraschte Kunden, die rentable Investitions-Immobilien vor allem mit Luxuswohnungen assoziieren. Oft übersehen sie darum bei der Suche hochinteressante Anlageobjekte. Auch bei der Finanzierung bringen ein entsprechendes Mindset und Wissen ausschlaggebende Vorteile. Wer eine Investitions-Immobilie nachhaltig finanziert, kann sich oft mehr leisten als vielleicht angenommen.

Wer mit #Investitions-Immobilien #Vermögensaufbau betreiben will, muss einige zentrale Punkte beachten. Diese #Checkliste von #Verumvest fasst alles Wichtige zusammen. Klick um zu Tweeten

1. Finanzierung einer Investitions-Immobilie

Günstigster Zinssatz, Tilgung und Laufzeit

Bei der Finanzierung einer Investitions-Immobilie muss nicht nur der Zinssatz möglichst niedrig sein. Es kommt auf ein gutes Zusammenspiel aus Effektivzins, Laufzeit und Tilgung an. Meine Empfehlung: Kreditnehmer sollten unbedingt mehrere Angebote einholen und vergleichen.

Bei den aktuell niedrigen Zinsen sind gerade Kredite mit langen Laufzeiten von 15 Jahren oder mehr sehr günstig. Je höher die Tilgungsrate ist, umso schneller ist der Kredit getilgt. Ich empfehle unbedingt ein Annuitätendarlehen, bei dem die Kreditraten während der gesamten Laufzeit konstant gleich sind. So ist es einfacher, die Kosten im Blick zu behalten und Zahlungsschwierigkeiten zu vermeiden.

Verlangt die Bank Zusatzsicherheiten?

Im Regelfall genügt einer Bank die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch als Sicherheit. Wenn die Beleihungsgrenze des Kredits sehr hoch ist oder die Bonität nicht ausreicht, verlangt die Bank zusätzlich weitere Sicherheiten. Das können Kapitallebensversicherungen, Bürgschaften von Verwandten oder Arbeitgebern aber auch eine andere Investitions-Immobilie sein.

Was finanziert die Bank? Kaufpreis? Renovierung?

Bei der Abfrage von Angeboten unterschiedlicher Finanzinstitute sollten die Kreditnehmer unbedingt klären, welche Leistungen finanziert werden. Ob nur für den Kaufpreis für die Investitions-Immobilie ein Darlehen gewährt wird oder ob auch die Erwerbsnebenkosten und die Renovierung finanziert werden. Was viele nicht wissen: Es ist auch möglich, Leistungen zu verhandeln. Zum Beispiel können Sie mit der Bank vereinbaren, dass Sie nur für einen bestimmten Zeitraum die Zusatzsicherheiten abtreten und die Möglichkeit zu Sondertilgungen nutzen.

2. Das Immobilienangebot

Bewertung der Investitions-Immobilie

Bei einer Investitions-Immobilie ist die Lage eines der wichtigsten Kriterien für die Bestimmung des Werts eines Objekts. Doch es kommt auf die Details an. Wie ist die Mikrolage, also das direkte Umfeld um das Haus? Jedes Viertel einer Stadt ist anders und muss daher genau betrachtet werden. Gibt es Bus- oder U-Bahnhaltestellen in Laufnähe? Bäcker, Metzger, Ärzte? Sind die Nachbarhäuser gepflegt?

Ebenfalls wichtig: Wie ist die Makrolage? Wie ist die medizinische Versorgung mit Krankenhäusern? Gibt es Arbeitgeber mit Zukunft sowie Schulen und Universität? Wie ist die Infrastruktur? Gibt es Restaurants und Sportclubs? Warum wollen Mieter dort wohnen und Miete in einer entsprechenden Höhe zahlen? Für welche Zielgruppe eignen sich die Wohnungen? Für Familien, Berufstätige, Studenten?

Verhandlungsspielraum ausnützen!

Vor allem ungeübte Investor*innen übersehen, dass es auch bei einem Immobilienangebot Verhandlungsspielraum gibt. Zum Beispiel können Sie die Maklergebühr verhandeln, da diese nicht fest vorgegeben ist und daher flexibel sein kann. In manchen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Gebühr.

Bei einer Investitions-Immobilie ist es nicht unüblich, dass sich Kaufinteressenten diese mit einer Reservierungsgebühr sichern, um Zeit für die Entscheidungsfindung zu gewinnen. Wenn sich Verkäufer und Käufer vertrauen, können sie auf die Erwerbsvormerkung verzichten und diese Gebühr sparen. Beim Immobilienangebot können der Verkaufspreis nach Quadratmetern und der Vermittlungspreis nach Quadratmetern verhandelt werden. Mein Tipp: Je länger das Objekt auf dem Markt ist, umso größer ist der Verhandlungsspielraum.

Wichtig zu wissen: Gebäudezustand, Hausverwaltung, Haushaltsplan

Bei vermieteten Objekten ist es wichtig zu wissen, welche Hausverwaltung für das Gebäude zuständig ist. Fragen sollten Sie auch, wie sich die Mietergemeinschaft zusammensetzt und wie sich diese versteht. Wichtig ist auch, wie der Zustand von Verschleißteilen bei Heizung, Elektroleitungen, Wasserleitungen, Fenstern und Türen ist. Feuchte Stellen oder Risse müssen angesprochen werden. Gibt es Setzungsrisse, die auf einen Bauschaden hinweisen?

Als Käufer sollten Sie sich unbedingt einen Überblick über den Sanierungsstatus des Gebäudes verschaffen. Hier lauern versteckte Kosten. Besitzen mehrere Eigentümer ein Objekt, dann geben die Eigentümerprotokolle Auskunft über die kritischen Themen und Sanierungsvorhaben. Die Wirtschaftspläne listen die Kosten für das gesamte Gebäude und für die einzelnen Wohnungen auf.

3. Kaufvertrag und Notar

14 Tage Prüfungszeit

Ein Kaufvertrag für eine Immobilie ist nur rechtskräftig, wenn ein Notar den Vertrag beurkundet. Der Notar setzt den Vertrag auf, den beide Parteien 14 Tage vor der Unterzeichnung erhalten. Der Notar ist kein Interessensvertreter, gilt als neutrale Person und berät daher weder für den Käufer noch für den Verkäufer. Er spricht keine Empfehlungen aus – er gibt eine Risikobelehrung.

Der Notar koordiniert alle rechtlichen Voraussetzungen für den Eintrag ins Grundbuch und die Bezahlung des Kaufpreises. Dazu gehört auch die Meldung des Immobilienverkaufs an die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts. Ich bin davon überzeugt, dass zukünftig BlockchainTechnologien den Immobilienkauf jedoch wesentlich vereinfachen werden. Dadurch werden einzelne Prozessschritte transparenter und automatisiert.

Kein Widerrufsrecht, Ausnahme gravierende Mängel

Immobilienverträge sind Standardverträge. Ein Jurist wird immer Klauseln finden, die für die eine oder andere Partei nachteilig bzw. vorteilig sind. Sollten einzelne Vertragsbestandteile unwirksam sein, dann sichert die sog. Salvatorische Klausel die Gültigkeit des rechtlichen Vertrags. Für einen notariell beurkundeten Vertrag gibt es kein Widerrufsrecht. Die Entscheidung für den Kauf einer Investitions-Immobilie sollte also fundiert und gut informiert erfolgen.

Treten jedoch wider Erwarten gravierende Mängel wie feuchte Wände auf, dann kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. Ebenso, wenn der Verkäufer Leistungen zugesichert hat, die nicht eingehalten wurden. Wenn der Käufer nicht zu den vereinbarten Terminen zahlt, dann steht es dem Verkäufer ebenfalls frei, den Vertrag rückabzuwickeln.

Wichtige Vertragsbestandteile

Das Gesetz ist bei Kaufverträgen recht flexibel. Der Vertrag sollte unbedingt folgende Punkte beinhalten: Name, Geburtstag, Anschrift von beiden Parteien, die Bezeichnung und Adresse der Immobilie, Sondernutzungsrechte, Löschung bzw. Übernahme von Grundschulden, Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit, der Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht, die Beschaffenheit und Rechte des Käufers bei Mängeln, Eigentumsübergang, Grundbucherklärungen und eine Finanzierungsvollmacht, wenn der Käufer ein Darlehen aufnimmt.

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