Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat in den letzten 10 Jahren eine rasante Preisentwicklung realisiert und immer neue Rekorde bei den Preisen aufgestellt. Doch seit der Zinswende zeichnet sich eine Trendwende ab, denn die Preise für Wohnimmobilien sind erstmals seit Langem rückläufig. Viele Immobilieninvestor:Innen fragen sich, ob der Markt einbrechen wird und wie sich die Immobilienpreise entwickeln werden . In diesem Blogartikel analysieren wir, warum ein Einbruch des gesamten Marktes unwahrscheinlich ist und welche Faktoren für eine Stabilität des deutschen Wohnimmobilienmarktes sprechen.
KfW-Chef Stefan Wintels: Wohnimmobilienmarkt wird nicht zusammenbrechen
Stefan Wintels, der Vorstandsvorsitzende der staatlichen Förderbank KfW, ist davon überzeugt, dass der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland nicht zusammenbrechen wird. Seiner Meinung nach ist die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland so hoch, dass die Preise im Durchschnitt nicht signifikant sinken werden. Auch Reiner Braun, Immobilienmarktexperte vom Forschungsinstitut Empirica, teilt diese Ansicht. Er geht sogar davon aus, dass die Preise in den nächsten drei Jahren noch weiter steigen werden. Wintels betont jedoch, dass es regional und lokal zu Unterschieden kommen kann. In einigen Städten und Regionen werden die Preise aufgrund von Überangebot oder mangelnder Nachfrage sinken. Doch insgesamt sei der Markt stabil genug, um auch schwierige Zeiten wie eine mögliche Rezession zu überstehen. Ein Grund für die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland ist laut Wintels unter anderem die anhaltende Zuwanderung aus dem Ausland sowie das Bevölkerungswachstum durch Geburtenüberschuss. Hinzu kommt ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum in vielen Ballungsgebieten, was dazu führt, dass immer mehr Menschen bereit sind höhere Preise zu zahlen.
Zuwanderung nach Deutschland: Ursachen und Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt
Es besteht insbesondere ein Mangel an neuen Wohnungen. 2023 ist die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen rückläufig. Die Regierung der Ampel-Koalition hatte sich das ambitionierte Ziel gesetzt, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen. Im Jahr 2022 gab es zwar einen leichten Anstieg der fertiggestellten Wohnungen auf insgesamt 295.300 Wohnungen, dennoch wurde das Ziel deutlich verfehlt. Es ist nicht möglich, fehlenden Wohnraum von heute auf morgen zu schaffen und in den nachfragestarken Regionen sind freie Grundstücke weiterhin sehr schwer zu finden. Laut Braun dauert es drei bis fünf Jahre, bis bezugsfertiger Wohnraum entsteht. Wenn im letzten Jahr nicht mit dem Bau begonnen wurde, wird das Projekt in den nächsten zwei bis vier Jahren auch nicht fertiggestellt sein.
Die anhaltende Flüchtlingskrise und die steigende Migration stellen den Wohnungsmarkt weiterhin vor enorme Herausforderungen. Im Jahr 2022 verzeichnete Deutschland einen Wanderungsüberschuss von 1,4 Millionen Menschen, was mehr als viermal so hoch ist wie im Vorjahr. Dies ist der höchste Wert seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 1950. Insgesamt fanden im Jahr 2022 rund 2,7 Millionen Menschen Zuflucht in Deutschland, während 1,2 Millionen das Land verließen. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Zuwanderung um mehr als eine Million Menschen. Der anhaltende Zustrom von Migranten stellt die deutsche Gesellschaft weiterhin vor große Herausforderungen, insbesondere in Bezug auf Wohnraum und Integration.
Der Anstieg der Zuwanderung nach Deutschland im Jahr 2022 ist hauptsächlich auf den russischen Angriffskrieg zurückzuführen, der viele Schutzsuchende aus der Ukraine in das Land trieb. Insgesamt wurden etwa 1,1 Millionen Zuzüge und 138.000 Fortzüge von Menschen aus der Ukraine festgestellt, wobei die meisten Zuwanderungen zwischen März und Mai 2022 stattfanden. Seit August 2022 nimmt die Zuwanderung wieder stetig ab. Die Statistik zeigt auch deutliche Anstiege der Nettozuwanderung aus Syrien, Afghanistan und der Türkei, die alle im Zusammenhang mit Fluchtmigration und steigenden Asylantragszahlen stehen.
Nachfrage bleibt hoch: Keine Krise auf dem Wohnimmobilienmarkt
Die Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt ist derzeit von erheblichen Preisunterschieden geprägt. Bundesweit mangelt es an neuen Gebäuden. Preissenkungen fielen in den letzten Monaten in begehrten Metropolen minimal aus, während sie in weniger populären Gegenden ausgeprägter sind. Doch auch wenn regionale Unterschiede bestehen, sieht der Vorstandsvorsitzende der KfW, Stefan Wintels, keine Krise aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien. „Wohnimmobilien in Deutschland werden im Durchschnitt nicht signifikant an Wert verlieren, da die Nachfrage einfach zu hoch ist“, betonte Wintels gegenüber der dpa. Das Statistische Bundesamt verzeichnete im vierten Quartal 2022 eine Verbilligung von Wohnimmobilien um 3,6 Prozent im Jahresvergleich. Die Unterschiede zwischen nachfragestarken und nachfrageschwachen Regionen werden unserer Meinung nach mit dieser Zahl nicht ausreichend dargestellt. Darüber hinaus sollte man bedenken, dass die Preise von einem sehr hohen Niveau aus fallen. In Metropolen bleiben die Preise für Wohnimmobilien vergleichsweise stabil, während sie in weniger beliebten 1B- oder 1C-Lagen deutlicher sinken. Die Preise für Wohnimmobilien in Süddeutschland, im Umkreis von Metropolen, mit einer sehr guten Infrastruktur und Wirtschaft, bleiben stabil und auch die Nachfrage ist ungebremst. In Regionen ohne gute Infrastruktur und Abwanderung von Wirtschaft, fallen die Preise stärker. Doch auch hier darf man angesichts der anhaltend hohen Nachfrage nicht von einem Preisabsturz am Wohnimmobilienmarkt sprechen.
Zinsanhebung der Europäischen Zentralbank beeinflusst den Immobilienmarkt
Die Zinsanhebung der Europäischen Zentralbank hat einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt. Die gestiegenen Zinsen führen dazu, dass sich viele Menschen die Finanzierung eines Kredits nicht mehr leisten können. Seit Januar 2022 wird ein kontinuierlicher Anstieg der Bauzinsen verzeichnet. Die Verdreifachung der Zinsen hat dazu geführt, dass Kreditnehmer mit wesentlich höheren Kosten für den Erwerb einer Immobilie rechnen müssen. Die Rechnung für Selbstnutzer sieht noch negativer aus, da sie die Finanzierungskosten nicht steuerlich geltend machen können. Obwohl die absoluten Zinsen im historischen Vergleich weiterhin niedrig sind, sind die Geschwindigkeit und der schnelle Anstieg für viele unvorbereitet gekommen. Diese Entwicklung stellt eine immense Herausforderung dar und erfordert eine sorgfältige Planung und strategische Entscheidungen. Die in den letzten Jahren fast schon belächelte Due Diligence ist heute wichtiger beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage.
Gemäß einer Analyse der Bundesbank haben deutsche Banken den Zinssatz für Wohnungsbaukredite an private Haushalte seit Mai 2022 in einer stärkeren Weise erhöht als ursprünglich erwartet. Demnach ist die Nachfrage nach Immobilienkrediten infolgedessen eingebrochen. Für Wintels stellt dies ein Warnsignal dar: „Was uns besorgt stimmen sollte, ist, dass die Nachfrage nach Immobilienkrediten sowie der Neubau aufgrund der Zinsentwicklung und Inflation nicht die gewünschte Dynamik aufweisen.“
Seit mehreren Monaten verzeichnen Banken einen Rückgang beim Neugeschäft mit Immobilienkrediten für Selbstnutzer, der im April sogar um 50 Prozent laut Bundesbank gesunken ist. Zudem sind die gestiegenen Zinsen und Materialkosten im Neubau zu spüren, was zur Absage vieler Bauprojekte führt. Das Ifo-Institut prognostiziert, dass in diesem Jahr nur noch 275.000 Wohnungen fertiggestellt werden und der Wohnungsbau in den folgenden Jahren weiter schrumpfen wird. Experte Braun betont, dass eine plötzliche Verbesserung nicht absehbar ist. Die Kreditzinsen werden nicht mehr das niedrige Niveau der Boomjahre erreichen und aufgrund des knappen Angebots an Wohnraum werden die Immobilienpreise in den kommenden Jahren erneut ansteigen.
War es früher wirklich einfacher, ein Eigenheim zu erwerben?
Manche Menschen empfinden Wehmut, wenn sie daran denken, wie einfach es früher war, ein Eigenheim zu erwerben. Zumindest scheint es für die Elterngeneration einfacher gewesen zu sein, mit einem durchschnittlichen Gehalt diesen Traum zu verwirklichen. Doch diese Annahme ist falsch, wie das „Handelsblatt“ kürzlich berichtete. Tatsächlich ist es heute günstiger als früher, ein Haus zu kaufen, wie Daten der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) zeigen. In Deutschland sind die Immobilienpreise seit 1980 nur um 15 Prozent gestiegen, während die realen Einkommen inflationsbereinigt um 40 Prozent zugenommen haben. Die Verhältnisse zwischen beiden Indikatoren haben sich dadurch positiv verändert, was bedeutet, dass die Preise im historischen Vergleich erschwinglicher geworden sind. Im Vergleich zum Euroraum und den OECD-Ländern insgesamt sind Immobilien in Deutschland seit 1980 sogar deutlich günstiger geworden, wie die OECD-Daten belegen. Wenn man die Finanzierungskosten berücksichtigt, wird es laut dem „Handelsblatt“ noch erschwinglicher. Denn obwohl die Zinsen stark gestiegen sind, mussten Hauskäufer in der Vergangenheit oft 10 bis 12 Prozent pro Jahr bezahlen. Insgesamt war es also Anfang der 1980er Jahre rund viermal schwieriger, ein Eigenheim zu erwerben.
Energetische Sanierung kann Verkaufschancen erhöhen
Es ist kein Wunder, dass nun viele Menschen ihren Traum von einem Eigenheim aufgeben oder verschieben müssen. Verkäufern geht es derzeit aber auch nicht besser. Wie Schürmann erklärt, hat sich der Markt von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt gewandelt. Bis Ende 2021 hatten Verkäufer die Oberhand und konnten Preise erhöhen oder Bieterverfahren einsetzen. Doch nun haben Interessenten, sofern sie eine Finanzierung haben, eine komfortable Position und können aus einer großen Auswahl an Objekten aussuchen und sogar niedrigere Preise anbieten. Verkäufer werden indessen immer mehr darauf achten, dass ihre Objekte energetisch auf dem neuesten Stand sind, sonst müssen sie Abschläge in Kauf nehmen, so der Experte. Schürmann empfiehlt Verkäufern, zu prüfen, ob es sich lohnt, die Dämmung zu verstärken oder eine Wärmepumpe einzubauen, um das Objekt am Ende so attraktiv zu machen, dass sich diese Investitionen beim Verkauf rentieren. Im Zweifelsfall sollten sie sich beraten lassen. Der Leitspruch „Energetisch ist die neue Lage“ trifft laut Schürmann nur bedingt zu. Es wird sich nicht ändern, dass Objekte in einer guten oder sehr guten Lage unabhängig vom Zustand immer leichter verkauft werden können. Es gibt jedoch einige Regionen, in denen der Verkauf sehr schwierig ist, weil es keine Nachfrage gibt.
Verumvest – Zuverlässiger Partner für Unterstützung und Beratung beim Immobilienkauf
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es schwieriger wird, das für sich beste Immobilieninvestment zu finden. Aber es ist nicht unmöglich und die Bewegungen am Markt bieten viele spannende Optionen für Investments. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum und die Zuwanderung nach Deutschland werden den Markt stabil halten. Erfahrung, Wissen, ein aktives Netzwerk, Due Diligence und Marktkenntnis sind ab jetzt bei jeder Kaufentscheidung gefragt. Darum setzen wir bei Verumvest vermehrt auf die datenbasierte Empfehlung von Immobilieninvestments, damit wir weiterhin ein vertrauenswürdiger und zuverlässiger Partner für Ihre Immobilieninvestments bleiben.
Zurück zur Übersicht
