Leerstandsquote in Deutschland: Was der leergefegte Wohnungsmarkt für Investor*innen bedeutet

Die sogenannte „Leerstandsquote“ gehört zu den wichtigsten Indikatoren für Immobilieninvestor*innen. Sie gibt den prozentualen Anteil des Wohnungsbestandes an, der aktuell nicht zu Wohnzwecken genutzt wird. Die Höhe des Leerstandes steht in direktem Zusammenhang zu den möglichen Erträgen von vermieteten Immobilien. In einer Region mit hohem Leerstand steigt die Wahrscheinlichkeit für geringere Erträge. Insofern ist die Meldung von einem historisch niedrigen Leerstand in Deutschland erst einmal eine gute Nachricht. Was ein leergefegter Wohnungsmarkt für Investor*innen aber genau bedeutet, erfahren Sie in diesem Blog-Artikel.

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Studie belegt historisch niedrige Leerstandsquote

Die jüngste der jährlich durchgeführten Studien von Empirica und CBRE zum Leerstand in Deutschland kommt zu einem eindeutigen Ergebnis: Die Leerstandsquote befindet sich auf einem historisch niedrigen Niveau. In einzelnen Großstädten und Ballungsräumen liegt sie sogar deutlich unter einem Prozent.

Konkret in Zahlen ausgedrückt bedeutet das, dass der Leerstand im ganzen Bundesgebiet bei 2,8 Prozent liegt bzw. rund 600.000 Wohnungen. Die Studie berücksichtigt dabei keine Abrissobjekte oder aus anderweitigen Gründen nicht nutzbare Wohnungen. Die 600.000 leerstehenden Einheiten können daher theoretisch jederzeit vermietet werden.

Der totale Leerstand ist demgegenüber jedoch fast doppelt so hoch. Zählt man auch die nicht marktaktiven Wohnungen zum Leerstand hinzu, dann summiert sich der gesamte Leerstand laut der Empirica-Studie auf 1,47 Millionen Wohnungen.

Ein genauer Blick zeigt Wachstums- und Schrumpfregionen

Für Immobilieninvestor*innen reichen diese gesamtdeutschen Zahlen allerdings bei weitem nicht aus. Viel interessanter ist da schon die Frage, wie sich die Leerstände über das Bundesgebiet verteilen. Dabei zeigt sich zunächst, dass die frühere Spaltung Deutschlands in Ost und West in dieser Hinsicht immer noch sichtbar ist. Der marktaktive Leerstand in den neuen Bundesländern (ohne Berlin) liegt bei 6,1 Prozent und ist damit signifikant höher als die 2,2 Prozent in den Bundesländern des ehemaligen Westens.

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Noch aussagekräftiger als diese Ost-West-Unterschiede sind jedoch die Entwicklungen in einzelnen Regionen. Denn nur mit diesem granularen Blick auf die schrumpfenden bzw. wachsenden Einwohnerzahlen sowie auf leerstehenden Wohnraum, wird die Leerstandsquote zu einer belastbaren Entscheidungsgrundlage für Investments. Dabei wird deutlich, dass in schrumpfenden Regionen der Leerstand stetig ansteigt und durchschnittlich 8,6 Prozent beträgt. In Regionen wiederum, die wachsen sinkt dieser Wert seit nunmehr 13 Jahren und beträgt aktuell lediglich 1,9 Prozent.

Erleben wir Zeitenwende auf dem Wohnungsmarkt?

Die Leerstandsquote ist ein Indikator, mit dem festgestellt werden kann, ob auf dem Wohnungsmarkt ein Angebots- oder Nachfrageüberhang vorhanden ist. Marktsegmente mit einer hohen Leerstandsquote zeichnen sich üblicherweise durch ein geringeres Preisniveau und niedrigeren Renditen aus. Für Investor*innen zahlt es sich darum aus, in Wachstumsmärkte zu investieren. Wer diese sicher identifizieren will, findet in den regionalen Leerstandsquote einen zuverlässigen Trendindikator.

Aus dem historisch niedrigen Niveau der Leerstandsquote lässt sich aber mehr ableiten als nur der aktuelle Status des Wohnungsmarkts. Denn bis vor wenigen Jahren konnte in den Wachstumsregionen die Aktivierung von jährlich bis zu 30.000 Wohnungsleerständen noch einen wesentlichen Beitrag zur Entlastung der Wohnungsmärkte leisten. Damit ist es nun vorbei. Im Vergleich zum Vorjahr konnten jüngst nur noch rund 4.000 leerstehende Wohnungen dem Markt wieder zugeführt werden. Die Reserven sind vielerorts erschöpft. Was bei Branchenkenner*innen bereits seit vielen Jahren beobachtet wird, wurde durch die Analyse der Leerstände nun bestätigt. Insbesondere in den Wachstumsregionen besteht dringender Handlungsbedarf, wenn es um den Wohnungsneubau und die Erschließung von Bauland geht. Und auch in den schrumpfenden Regionen besteht Handlungsbedarf: Dort muss das Leben durch Investitionen in die Infrastruktur wieder attraktiver werden.

Der Blick auf den Leerstand ist nicht alles

Die Leerstandsquote ist wie eingangs erwähnt, einer von vielen Indikatoren, die zur Bewertung von Immobilieninvestitionen herangezogen werden können. Das heißt aber auch: Die Leerstandsquote allein ist nur begrenzt aussagefähig. Der Zustand des Objekts und die Ausstattung der Wohnungen spielen eine wichtige Rolle, wenn es um die Vermietung geht. Auch eine genaue Analyse der Makro- und Mikro-Lage liefert oft mehr Aufschluss bei der Bewertung eines Investments als die regionale Leerstandsquote.

Marktkenntnis und genaue Analyse der Region sind entscheidend

Für uns gehört darum die genaue Marktkenntnis und die Analyse der wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung in den Regionen zu unserem Selbstverständnis. Da wir selbst Investoren sind, haben wir uns dazu entschlossen, nur in Regionen zu investieren, von deren Potenzial und zukünftigen Erfolg wir überzeugt sind – in unserem Fall sind das Regionen in Baden-Württemberg. Zudem versorgen wir unsere Kund*innen mit detaillierten Marktreports mit allen relevanten Marktdaten und Informationen zu der Region, in der sich ein Objekt befindet.

Die Leerstandsquote in Baden-Württemberg erstellt in Kooperation mit Empirica. Veröffentlichungsdatum: Dezember 2020. Erhebungszeitraum 2001 bis 2019. Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/373979/umfrage/leerstandsquote-von-wohnungen-in-baden-wuerttemberg/  

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Die jüngsten Zahlen zur Leerstandsquote in Deutschland belegen, was wir aus eigener Beobachtung bereits seit geraumer Zeit bestätigen können: Baden-Württemberg hat einen der solidesten Immobilienmärkte in Deutschland und zahlreiche Wachstumsregionen mit geringem Leerstand.  

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