Diese Frage begegnet allen Immobilieninvestoren früher oder später: Was beeinflusst den Kaufpreis von Immobilien. Dabei wird Ihnen eine Antwort unter Garantie ebenfalls immer wieder begegnen. „Es gibt drei Faktoren, die den Wert einer Immobilie bestimmen. Ersten die Lage, zweitens die Lage und drittens die Lage.“ Oder kurz „Lage, Lage, Lage!“ Statt dies aber einfach als gegeben hinzunehmen, will ich mich in diesem Blog-Artikel damit auseinandersetzen, was eine „richtige Lage“ insbesondere aus Investorenperspektive wirklich ausmacht? Ist die Lage wirklich so eindeutig, wenn es um die Bestimmung der richtigen Lage geht? Was macht die richtige Lage aus?
Die richtige #Lage einer Immobilie zu bestimmen klingt einfacher als es ist. Der Blog-Artikel von #Verumvest erklärt, worauf es wirklich ankommt. Klick um zu TweetenStandort vs. Lage
Auch wenn es auf den ersten Blick so scheinen mag – Standort und Lage sind keine Synonyme. Als Standort einer Immobilie wird der geografische Ort bezeichnet, an dem sie sich befindet. Der Standortfaktor ist speziell bei der Grundstücksbewertung von entscheidender Bedeutung. Der Standort einer Immobilie ist unveränderbar. Andere Faktoren wie etwa die Projektidee oder das Finanzierungskapital, die bei der Projektplanung und Bewertung einer Immobilie wichtig sind, sind im Vergleich zum Standort variable Faktoren.
Als Lage wiederum wird vielmehr der Standortfaktor bei der Wertermittlung bezeichnet. Während jede Lage einen Standort hat, wird aus einem Standort erst eine gute Lage, wenn das Umfeld den spezifischen Anforderungen der angestrebten Nutzung entspricht. Das Urteil über eine Lage kann sich – ebenso wie die Marktbedingungen – also im Lauf der Zeit verändern. Der Standort nicht.
Was ist die richtige Lage?
Die richtige Lage einer Immobilie entscheidet also über ihren Wert und über den Werterhalt einer Investition. Je besser die Lage, desto wertbeständiger die Immobilie. Da die Lage aber wie gesagt von der angestrebten Nutzung abhängt, ist die „richtige Lage“ von Immobilien sowohl vom Markt als auch von bestimmten Rahmenbedingungen und örtlichen Gegebenheiten abhängig. Um nur einige Beispiele zu nennen, zeichnet sich eine richtige Lage aus durch:
- die Nähe zu Ballungszentren
- dem Vorhandensein von Industrie und Gewerbe
- Schulen, Kitas und Universitäten in direkter Nähe
- eine gute Anbindung zum Autobahnnetz und zur Innenstadt
- die Einwohnerstruktur (Entwicklung der Einwohnerzahl und weiteren demografische Merkmalen)
- die Marktlage (steigenden oder sinkenden Preisen)
In der Regel wird in diesem Zusammenhang zusätzlich noch zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden. Denn auch die konkreten Nachbarn, die Lautstärke der Straße und der Ausblick aus dem Fenster kann die Lage vor- oder nachteilig beeinflussen. Auch der Übertragungseffekt, auch „Spill-over-Effekt“ genannt, kann hier mit aufgeführt werden. Vom Übertragungseffekt spricht man, wenn sich der Zustand einer Sache auf eine andere überträgt. Für die Lage von Immobilien kann das heißen, dass die Nähe zu einem angesagten Viertel sich auch auf das Nachbarviertel übertragen kann.
Sie entscheiden über die Lage einer Immobilie
Natürlich gibt es auch subjektive Faktoren, die bei der Beurteilung der Lage eine Rolle spielen können. Wo man das Leben spürt? Gibt es Ausgehmöglichkeiten nach 8 Uhr? Dabei sollte jedoch jedem schnell klar werden, dass Vorteile wie diese für andere Menschen einen Nachteil darstellen können. Das Beispiel macht eines ganz klar. Die spezifische Nutzung stark über die Faktoren entscheidet, die in die Bewertung einer richtigen Lage einfließen.
Ein wesentlicher Unterschied bei der Bewertung der Lage entsteht auch dadurch, ob eine Immobilie zur Eigennutzung erworben wird oder als Investitions- bzw. Anlageobjekt. Denn insbesondere mit Blick auf die Wertentwicklung spielen bestimmte Rahmenbedingungen eine wichtigere Rolle als andere. Befindet sich in der Umgebung einer Immobilie beispielsweise ausschließlich eine Universität, schränkt dies den Mieterkreis und die Art der Nutzung enorm ein. So wichtig die Lage zur Bewertung einer Immobilie also ist, so stellen sich aus Investorenperspektive auch noch andere, ebenfalls entscheidende Fragen.
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Treffen sich ein Eisbär und ein Känguru
Um sich über den Stellenwert klar zu werden, den die Lage bei der Bewertung von Immobilien haben sollte, kann eine kleine Parabel zu Hilfe gezogen werden. Es trafen sich einmal ein Eisbär und ein Känguru, um sich darüber zu unterhalten, welcher Standort die beste Lage für ihr zukünftiges Domizil wäre. Dabei hatte sowohl Eisbär als auch das Känguru viele Argumente dafür, warum gerade ihre Lage die beste sei. Während der Eisbär die direkte Nähe zum fischreichen Wasser und kühle Temperaturen betonte, schwärmte das Känguru von gemäßigtem Klima und Pflanzenreichtum.
Eisbär und Känguru werden den jeweils anderen und dessen Argumente, warum dieser seine Lage als die bessere Lage bezeichnet, nie verstehen können. Denn beide haben vollständig andere Nutzungsanforderungen an die Lage. Würde das Känguru dem Eisbären glauben und seine neue Behausung – selbstverständlich nach allen Anforderungen, die ein Känguru nur haben kann – in der Arktis bauen, wäre diese Fehlentscheidung folgenschwer. Denn nur unter erheblichen Aufwand und enormen Mehrkosten könnte diese Immobilie wieder abgebaut und an einem neuen Standort wieder aufgebaut werden.
Lage ist nicht alles: Was die Lage einem nicht verrät
Lage ist nicht alles. Trotz sogenannter „bester Lage“ kann die Substanz einer Immobilie derart beschaffen sein, dass eine Investition sich nicht lohnen würde. Oder das Wohnkonzept passt nicht zu der Bevölkerungsstruktur des Bezirks. Über den Fokus auf die Lage darf nicht vergessen werden, dass der Wert einer Immobilie und ihre Wertentwicklung stark von anderen Faktoren bestimmt wird. Die vier wichtigsten sind:
- Das Mieterklientel
- Die Bausubstanz
- Die Verwaltung
- Die Vermietbarkeit der Wohnungen
Fazit: Was ist für den Wert einer Immobilie entscheidend?
Den Wert einer Immobilie und den Kaufpreis nur an der Lage festzumachen, wäre sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer fatal. Gerade Immobilienkäufer bzw. Investoren könnte diese Annahme am Ende teuer zu stehen kommen. Aus diesem Grund ist es ratsam, mit Bedacht und System vorzugehen, um am Ende den richtigen Wert und damit den Kaufpreis zu bestimmen.
Insbesondere aus Investorenperspektive ist es entscheidend, dass der angebotene Wohnraum zu 80 Prozent der durchschnittlichen Mieter passt. Denn am Ende des Tages benötigt jede Immobilie als Kapitalanlage Mieter, die den Wohnraum mieten wollen. Nur wenn die Immobilie allen Anforderungen entspricht, die auch zukünftige Mieter an einem Standort an ihren Wohnraum stellen, ist die „Lage, Lage, Lage“ gut. Denn nur dann ist der nachhaltige Werterhalt und die Wertsteigerung einer Investition sichergestellt.
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