Immobilienmarkt Deutschland aus Schweizer Sicht| Verumvest GmbH

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Sicherheit, vergleichsweise günstige Immobilienpreise, eine solide Rendite und Steuervorteile. All das bietet der deutsche Immobiliensektor Anlegern und Investoren aus der Schweiz. Die größten langfristigen Wachstumsprognosen bietet dabei der süddeutsche Raum. Doch ein genauerer Blick auf den Immobilienmarkt und die Details bezüglich der rechtlichen und steuerlichen Situation lohnen sich, da es viel zu beachten gibt. Genau das machen wir in diesem Blog-Artikel.

Inhaltsübersicht dieses Artikels:

      1. Verlässliche rechtliche Rahmenbedingungen für Bürger aus der Schweiz
      2. Deutscher Immobilienmarkt vergleichsweise günstig – keine Immobilienblase in Sicht
      3. Wachstumsdynamik in Süddeutschland und Berlin
      4. Wohnsitz Schweiz mit Immobilienbesitz in Deutschland: Transaktionskosten, Gebühren und Steuern
      5. Schweizer Bürger mit Immobilienbesitz in Deutschland: Vor- und Nachteile
      6. Veräußerung der Liegenschaft in Deutschland
      7. Fallstricke und Optimierungsmöglichkeiten
      8. Empfehlung der Immobilienberatung Verumvest GmbH

Der Immobilienmarkt eines Landes ist zutiefst mit der gesamtwirtschaftlichen Lage verbunden. Transparenz, Stabilität und eine lebendige Wirtschaftsförderung zeichnen Deutschland als Investitionsstandort aus. Deutschland ist die größte Volkswirtschaft Europas und eine der stärksten weltweit. Aktuelle Studien von Germany Trade & Invest belegen, dass Deutschland unter den Investitionsstandorten eine gute Position einnimmt. Eine niedrige Arbeitslosenquote, gutes Wirtschaftswachstum und eine stabile Teuerungsrate bieten solide Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt.

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Verlässliche rechtliche Rahmenbedingungen für Bürger aus der Schweiz

Ich habe immer wieder Kontakt mit Investoren aus dem deutschsprachigen Ausland, die sich für den deutschen Immobilienmarkt interessieren. Eine Frage, die in Gesprächen gerne aufkommt, betrifft die rechtliche Lage von Anlegern. Ich kann nur versichern: Deutschland bietet für Investoren aus anderen Ländern eine solide Rechtslage.

Für ausländische Immobilieninvestoren gibt es in Deutschland keine Einschränkungen, weder für Bürger außerhalb der EU noch für Bürger, die nicht in Deutschland ansässig sind. Zu bedenken ist lediglich: Außereuropäische Immobilienbesitzer erhalten dadurch nicht automatisch eine Aufenthaltserlaubnis.

Wie in der Schweiz werden die Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks in das Grundbuch als rechtmäßige Besitzer eingetragen. Ein Notar beurkundet den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Das deutsche Rechtssystem dokumentiert deutschen wie ausländischen Investoren das Eigentum. Diese Sicherheit eines soliden Verwaltungssystems besteht für Investoren nicht in jedem Land.

Deutscher Immobilienmarkt vergleichsweise günstig – keine Immobilienblase in Sicht

Im europäischen Vergleich sind die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt vergleichsweise günstig. Der Property Index 2019 von Deloitte vergleicht den europäischen Immobilienmarkt und kommt zu dem Ergebnis, dass Mieten und Kaufen in Deutschland vergleichsweise erschwinglich ist. Nur in Portugal und Belgien sind Immobilien im Schnitt noch günstiger ist als in Deutschland.

Beim Kaufpreiswachstum lag Deutschland 2017 mit 9,6 Prozent an oberster Stelle und liegt nun mit 5 Prozent Wachstum im Vergleich zum Vorjahr im Mittelfeld. Auch bei den Kaufpreisen rangiert Deutschland im Mittelfeld. In Portugal kostet der Quadratmeter durchschnittlich 1.088 Euro, in Frankreich und Norwegen 4.000 Euro und in Deutschland 3.405 Euro.

Wachstumsdynamik in Süddeutschland und Berlin

Deutschland bietet für Immobilieninvestoren gute Anlage-Chancen. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch stabile Preise und Renditen aus. Metropolen wie Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart und München haben einen starken Preisanstieg in den letzten Jahren verzeichnet. München führt als teuerste Stadt Deutschland das Ranking an. Anleger wählen die bayerische Hauptstadt mittlerweile aufgrund der Anlagesicherheit und weniger der Rendite wegen.

Ich beobachte seit einiger Zeit, dass die Dynamik der Preisentwicklung zwar abnimmt, glaube aber auch, dass die Preise weiter steigen werden. Anleger müssen genau auf die Lage und das Objekt achten. Die Universität Freiburg hat für die Immobilienprognose 2060 von Schwäbisch Hall berechnet, dass die Immobilienpreise vor allem in Süddeutschland aufgrund der anhaltenden Nachfrage bis 2060 weiter steigen werden. Dies gilt für Baden-Württemberg und Bayern sowie Berlin.

Der Immobilienmarkt kann auf eine positive zukünftige Entwicklung blicken: Trotz abnehmender Bevölkerung wird die Zahl der Haushalte zunehmen. Ebenso sind alle Typen von Wohngebäuden von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäuser nachgefragt. Die Nachfrage nach Wohnraum konzentriert sich auf die Schwarmstädte und das Umland.

Der deutsche #Immobilienmarkt bleibt auf absehbare Zeit für Investoren attraktiv – insbesondere Süddeutschland wird eine wachsende Nachfrage prognostiziert. Klick um zu Tweeten

Wohnsitz Schweiz mit Immobilienbesitz in Deutschland: Transaktionskosten, Gebühren und Steuern

Da es hier gravierende landesspezifische Unterschiede gibt, spielen bei Beratungen meiner Erfahrung nach das Thema Transaktionskosten eine wichtige Rolle. Die Gebühren und Steuern für den Kauf von Immobilien in Deutschland trägt in der Regel die Käuferpartei. Die genaue Summe und die spezifischen Regelungen hängen jedoch auch davon ab, in welchem Bundesland sich das Objekt befindet. Deutschland ist stark dezentralisiert, so dass die Steuern variieren.

Schweizer Bürger mit Immobilienbesitz in Deutschland: Vor- und Nachteile

Zwischen der Schweiz und Deutschland gilt das Doppelsteuerabkommen. Demnach kommt das Besteuerungsrecht von Einkünften aus unbeweglichem Vermögen dem Vertragsstaat zu, in dem das Vermögen liegt. Schweizer Bürger mit Immobilien in Deutschland haben aufgrund der unterschiedlichen Steuerrechte Vorteile hinsichtlich der Werbungskosten und dem steuerfreien Veräußerungsgewinn:

  • Sehr geringe laufende Besteuerung aufgrund der Werbungskosten
  • Steuerfreier Veräußerungsgewinn bei dem Verkauf nach 10 Jahren
  • Im Fall der Übertragung von Todeswegen wird die 10-Jahres-Frist auf die Erben übertragen

Des weiteren profitieren Schweizer Bürger durch ein Investment im deutschen Immobilienmarkt von dem Schweizer Steuerrecht hinsichtlich des Gewinnkostenüberschusses, Steuerfreiheit bei Veräußerung, Grundgewinnsteuer und Abschreibung des Privatvermögens:

  • Der Gewinnkostenüberschuss wird zumindest steuerabsatzbestimmend in der Schweiz berücksichtigt
  • Bei Veräußerung der in Deutschland gelegenen Immobilie fällt in der Schweiz keine Steuer In der Schweiz wird dagegen beim Verkauf einer Schweizer Immobilie eine Grundstücksgewinnsteuer erhoben
  • In der Schweiz kann eine Immobilie in Privatvermögen nicht steuerlich abgeschrieben werden

Verluste sind in der Schweiz anders geregelt als in Deutschland. In der Schweiz ist der Verlust einer Immobilie mit anderen Einkünften verrechenbar. Nachteile für Schweizer Bürger sind die jährlichen Steuererklärungen und die eventuelle Erbschaftssteuer, die sich durch einen Freibetrag verhindern lässt.

Veräußerung der Liegenschaft in Deutschland

Die Veräußerung der Liegenschaft ab 10 Jahre nach Erwerb löst in Deutschland keine Steuern aus. Nur bei Veräußerung innerhalb der sogenannten Spekulations-Frist von 10 Jahren fällt Einkommenssteuer an. Allerdings nur in Höhe der Differenz zwischen Buchwert und dem Verkaufspreis. Wird eine in Deutschland gelegene Liegenschaft veräußert, welche Privatvermögen darstellt, so handelt es sich aus Sicht der Schweizer Steuerbehörden um einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn.

Fallstricke und Optimierungsmöglichkeiten

Beim Erwerb einer selbst genutzten Immobilie von Schweizern in Deutschland ist vorab zu prüfen, ob nach dem Doppelbesteuerungsabkommen eine sogenannte überdachende Besteuerung in Deutschland begründet wird. Dies kann zu einer erheblichen Verlagerung der Einkommensbesteuerung nach Deutschland führen und deshalb ein Grund sein, vom Erwerb abzusehen.

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Es gibt aber auch positive Aspekte, insbesondere bei in Deutschland immer noch günstigeren Anlageobjekten zum Vermögensaufbau. Wird die in Deutschland gelegene Liegenschaft finanziert, kann aufgrund der verschiedenen Systeme (Deutschland objektmäßiger Schuldzinsabzug, Schweiz Schuldzinsabzug nach Lage der Aktiven) unter Umständen eine doppelte steuerliche Anrechnung von Schuldzinsen erreicht werden. Ebenfalls ist es möglich, nach einer Haltedauer von mehr als 10 Jahren ein in beiden Staaten steuerfreier Kapitalgewinn aus dem Verkauf zu erzielen.

Steuerliche Sonderfälle: Es kommt auf die Details an

Zu beachten ist, dass beim Kauf einer Liegenschaft in Deutschland sich in der Schweiz im Normalfall der Steuersatz erhöht, da die zusätzlichen Nettoerträge satzbestimmend zu berücksichtigen sind. Ebenfalls ist der Effekt auf die Steuerausscheidung in der Schweiz zu beachten. Da diverse Abzüge (Sozialabzüge, Unterhaltsbeiträge/Alimente) im Verhältnis vom Nettoeinkommen verteilt werden, hat dies zur Folge, dass beispielsweise ein Teil der geleisteten Alimenten-Zahlungen von den Schweizer Steuerbehörden nach Deutschland ausgeschieden, in Deutschland diese aber nicht geltend gemacht werden können und somit ins Leere fallen. Bei dieser Konstellation wäre zu prüfen, ob in Deutschland die sogenannte Grenzpendlerregelung greift (mehr als 90 Prozent der Einkünfte in Deutschland) oder die Liegenschaft beispielsweise über eine juristische Person gehalten werden soll.

Allenfalls kann es Sinn machen, die Liegenschaft über eine Immobiliengesellschaft zu erwerben. Dies kann sowohl eine Schweizer Gesellschaft (mit deutscher Betriebsstätte) oder eine deutsche Gesellschaft mit Schweizer Anteilseignern sein. In Betracht kommen hier aus deutscher steuerlicher Sicht vor allem die GmbH (Steuersatz nur 15 Prozent, aber Besteuerung des Veräußerungsgewinns) oder eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG (steuerliches Privatvermögen).

Empfehlung der Verumvest GmbH

Die Anlagechancen von Schweizer Bürgern beim Immobilienkauf in Deutschland bieten langfristig solide Perspektiven. Wir empfehlen allerdings, dass das Objekt hinsichtlich des Kaufpreises, seines Werts und des Entwicklungspotenzials genau analysiert sowie die steuerlichen Konsequenzen simuliert werden sollte. Auch wenn der deutsche Immobilienmarkt für Investoren aus anderen Ländern wie der Schweiz sehr attraktiv ist, sind im Einzelfall die Details zu prüfen und zu bewerten. Vertrauen Sie darum bei Ihrer Investition auf Verumvest.

Sicherheit spielt bei vielen Investoren aus der Schweiz eine wichtige Rolle. Lesen Sie in diesem Zusammenhang auch unser E-Book zum Thema „Wie sicher sind Immobilieninvestments?“