Aktien oder Immobilien – was ist die bessere Anlage? | Verumvest GmbH

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Wer heute spart, hat am Ende weniger Geld. Darum müssen Sparer heute investieren, um nicht jährlich etwa 2 Prozent ihres Guthabens durch die Inflation zu verlieren. Trotz dieser permanenten Entwertung sparen die Menschen in Deutschland etwa 10 Prozent ihres monatlichen Nettoeinkommens. Das Problem dabei: Sparen ist nicht gleich Vermögensaufbau. Dieser Blog-Artikel beschäftigt sich darum mit der Frage: Welches ist die bessere Anlage – renditestarke Aktien oder sichere Immobilien?

Inhaltsverzeichnis dieses Artikels

        1. Aktien vs. Immobilien – Die üblichen Argumente 
        2. Ein Immobilieninvestment ist nicht das Eigenheim 
        3. Aktien: Kauf durch versteuertes Vermögen 
        4. Aktien profitieren vom Zinseszins 
        5. Immobilienkauf mit Fremdfinanzierung und Steuervorteilen 
        6. Immobilien Rendite und Cashflow durch Mieteinnahmen 
        7. Immobilien disziplinieren – Mindset Hacking 
        8. Risiko-Rendite-Verhältnis bei Immobilien besser 

Die Frage, ob Aktien oder Immobilien die bessere Anlage sind, teilt die Diskutierenden schnell in zwei Lager. Aktien gelten als Renditechampions. Immobilien wiederum geben Sicherheit, sind aber unflexibel. Was mich bei dieser Diskussion stört: Nur ein flüchtiger Blick auf die Rendite zählt. Immobilien werden in diesem Zuge als keine ertragsstarke Anlage gewertet. Aber stimmt das wirklich?

Sparen bedeutet nicht #Vermögensaufbau. Aber welche Anlageform ist die beste? Hier ein Vergleich von #Aktien und #Immobilien. #Verumvest Klick um zu Tweeten

Aktien vs. Immobilien – Die üblichen Argumente

Aktieninvestments gehen von einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum des DAX von 7 Prozent aus. Dazu muss direkt einschränkend gesagt werden, dass nicht jedes Depot den Durchschnitt erreicht. Einige Renditen liegen über dem Wachstum des Dax, einige aber eben auch darunter. Die Spannbreite hier ist groß, denn es gibt geübte und erfolgreiche Anleger sowie andere mit weniger Erfolg.

Bei Immobilien wird meist von selbst bewohnten Eigenheimen ausgegangen. Die Vorteile, die hier ins Feld geführt werden, lauten: die Besitzer nach Tilgung des Kredits keine Miete mehr zahlen. Als Nachteil gilt, dass sie dadurch immer an einen Ort gebunden sind. Gegen diese Argumentation muss ich jedoch Einspruch erheben. Besonders dann, wenn es um Immobilien als Anlage geht.

Ein Immobilieninvestment ist nicht das Eigenheim

Ein Immobilieninvestment ist jedoch meinem Verständnis nach nicht das selbst bewohnte Haus. Als Investment fungiert eine Immobilie, die für den Zweck der Vermietung oder den Verkauf nach einer lukrativen Wertsteigerung erworben wird. Um die Frage, welche Anlage sich besser für den Vermögensaufbau eignet, wirklich beantworten zu können, müssen die beiden Anlageklassen meiner Meinung nach also differenzierter betrachtet werden. Die Wahl hängt zudem auch von den persönlichen Vorlieben für eine Anlageklasse ab.

Aktien: Kauf durch versteuertes Vermögen

Aktien kauft man in der Regel aus einem versteuerten Vermögen, das man sich durch Arbeit erworben hat. Zeit und Arbeit wurden hier gegen Geld getauscht. Dieses Geld wurde bereits versteuert. Versteuertes Geld wird aus diesem Grund auch das „teuerste“ Geld genannt. Mit versteuertem Geld zahlen Verbraucher ihre Lebenshaltungskosten und legen Geld in Aktien oder ETF-Sparpläne an.

Wenn in Aktien oder ähnliche Anlageformen investiert werden soll, kann nur vorhandenes Geld angelegt werden. Kredite für Aktienanlagen gibt es nicht, denn Aktien gelten als volatil mit der Möglichkeit des Totalverlustes. Zudem übersehen viele gern, dass jeder Aktiengewinn ist steuerpflichtig ist. Somit fallen auf das bereits versteuerte Geld nochmals pauschal 25 Prozent Abgeltungssteuer an, die den Gewinn schmälert.

Aktien profitieren vom Zinseszins

Für Aktien als Anlage spricht auch die Möglichkeit vom Zinseszins zu profitieren. Wird der Aktiengewinn direkt wieder reinvestiert, wächst das Vermögen durch den Zinseszins. Das Deutsche Aktieninstitut hat bei einem Anlagezeitraum von 20 Jahren im Idealfall eine durchschnittliche Rendite von 9 Prozent festgestellt. In schlechten Jahren ergibt sich immer noch eine Rendite von 6 Prozent.

Wie das folgende Beispiel zeigt, können erfahrene Anleger mit Aktien vom Zinseszins profitieren. Erwirtschaften zum Beispiel Aktien im Wert von 10.000 Euro eine Rendite von 8 Prozent, können im ersten Jahr 800 Euro zusätzlich angelegt werden. Die Anlagesumme beträgt dann 10.800 Euro. Davon 8 Prozent sind dann 864 Prozent. Macht am Ende des zweiten Jahres 11.664 Euro. Am Ende des dritten wächst die Anlagesumme auf 12.597 Euro. Der Zinseszins verhilft dem Vermögen also zu kontinuierlichen Wachstumssprüngen.

Zudem lassen sich Investitionen auf mehrere Aktien verteilen, so dass das Risiko gestreut wird. Auch kann ein Aktienplan schon mit kleinen Beträgen von 25 Euro bis 50 Euro aufgebaut werden.

Immobilienkauf mit Fremdfinanzierung und Steuervorteilen

Etwas anders sieht die Lage mit dem Blick auf Investments in Immobilien aus. Für die Experten von Verumvest sind die Vorteile von Immobilieninvestments der Hebel des Leverage-Effekts und die Steuervorteile. Beim Leverage-Effekt steigert das Fremdkapital die Rendite und trägt zum Vermögensaufbau bei. Eine Immobilie, die mit einem Kredit finanziert wird, wird nicht zu 100 Prozent mit versteuertem Vermögen erworben. Etwa 10 bis 25 Prozent Eigenanteil für die Nebenkosten sind eine sinnvolle Basis für einen Immobilienkredit. Der Kredit wird durch die Mieteinnahmen getilgt. Die Zinsen für den Kredit und die Kosten für Instandhaltungen können die Investoren steuerlich geltend machen.

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Damit der Leverage-Effekt funktioniert, müssen die Kreditzinsen niedriger als die Nettoeinnahmen der vermieteten Immobilie sein.

Ein konkretes Beispiel zu Verdeutlichung: Kostet eine Immobilie 1 Million Euro, wird Eigenkapital von 100.000 Euro investiert. Die Differenz von 900.000 Euro wird mit Fremdkapital bei jährlichen Zinskosten von 18.000 Euro finanziert. Dann beträgt bei einem Mietertrag pro Jahr von 40.000 Euro abzüglich der Zinskosten der Zinsertrag pro Jahr 22.000 Euro. Umgerechnet sind dies 22 Prozent Rendite auf das Eigenkapital.

Durch den Leverage-Effekt wird die Verzinsung des Eigenkapitals um ein Vielfaches erhöht, sofern die Kreditzinsen unterhalb der Rendite liegen. Derzeit sind die Zinsen gerade für langfristige Kredite auf einem historischen Tiefstand, so dass Immobilienkredite so günstig wie nie sind. Angesichts dieser Situation kann ich nur dazu raten, sich intensiv mit der Möglichkeit von Immobilieninvestments zu befassen.

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Immobilien Rendite und Cashflow durch Mieteinnahmen

Bei Immobilien machen die Mieteinnahmen den größten Anteil an der Gesamtrendite aus. Ich habe am Anfang bereits auf das größte Dilemma der Sparer hingewiesen – die jährliche Verringerung der Kaufkraft des Sparvermögens um derzeit etwa 2 Prozent. Auch in dieser Hinsicht punkten die Immobilieninvestments. Denn die Mieten können in Höhe der Inflationsrate gesteigert werden.

Eine Anlage in Immobilien ist dadurch kalkulierbarer und geschützter vor der Inflation. Durch die Mieten erzielen Investoren einen verlässlichen Cashflow und regelmäßige Einnahmen. Von den Mieteinnahmen werden noch die Kosten für Hausverwaltung und Abschreibungen abgezogen. Der Rest wird versteuert.

Immobilien disziplinieren – Mindset Hacking

Frauen, die investieren, führen weniger Transaktionen durch und sind geduldiger, hat eine Studie der DAB-Bank festgestellt. Aus Anlegersicht ein vorbildliches Verhalten. Nicht wenige Anleger kaufen in einem Moment der Euphorie Aktien und verkaufen sie aber bei den ersten rückläufigen Kursschwankungen wieder, folgen dem Herdentrieb. „Hin und Her macht Taschen leer“ ist eine gängige Börsenweisheit. Wer ohne System und mit zu vielen Emotionen Aktien handelt, verliert Geld.

Wer auf Immobilien als Anlage setzen will, muss mehr Disziplin zeigen. Immobilien verhelfen sozusagen zum Zwangssparen und Ruhebewahren. Wenn man eine Immobilie gekauft hat, muss sie ein paar Jahre gehalten werden, auch wenn es zwischendrin finanziell eng wird. Meine Empfehlung ist, eine Immobilie wenn nur irgendwie möglich bis zu 10 Jahren zu halten. Nur dann kann man sie anschließend steuerfrei verkaufen, was sich positiv auf die Rendite auswirkt. Ich bin davon überzeugt, dass Immobilien eine Anlage sind, die vor sinnlosem Zocken bewahren. Darum halte ich sie für eine sichere Anlage.

Risiko-Rendite-Verhältnis bei Immobilien besser

Immobilien haben ein ausgezeichnetes Verhältnis zwischen Risiko und Rendite. Das bestätigt auch die Studie „The Rate of Return on Everything, 1870-2015“, die auf der Grundlage einer Untersuchung von Investitionen über einen Zeitraum von 145 Jahren und Daten aus 16 Industrieländern beruht. Im Detail wurde die Rendite von Aktien, Immobilien sowie kurz- und langfristigen Staatsanleihen verglichen. Das Ergebnis ist, dass Immobilien im Schnitt 8,7 Prozent Rendite erzielten, Aktien hingegen 7,8 Prozent. Zudem waren die Immobilienpreise weniger volatil. Immobilien sind also renditestärker als Aktien und dies bei größerer Sicherheit.

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