Für viele Menschen ist das die Erfüllung ihres größten Traums: Man hat lange gespart, endlich ein Haus gefunden, das allen Anforderungen und Wünschen entspricht und dann wird der Traum vom Eigenheim wahr. Doch ganz gleich, ob es sich um eine Eigentumswohnung oder das eigene Haus handelt – der Traum vom Eigenheim ist für Investor:innen ein Albtraum. In diesem Blog-Artikel erfahren Sie, warum das so ist, und worauf es wirklich ankommt, wenn Sie in Immobilien investieren wollen.
Für viele Menschen ist das Eigenheim die Erfüllung eines Traums. Für Investor:innen hingegen ist es ein Albtraum. Klick um zu TweetenBesonders die historisch niedrigen Bauzinsen beschleunigen aktuell die generelle Nachfrage nach Grund und Boden. Darum ist es wichtig, sich mit einer Investition in Wohnraum auseinander zu setzen. Dabei ist aber klar zwischen dem Kauf eines Eigenheims und der Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage zu unterscheiden.
Kostenfallen beim Kauf eines Eigenheims
Auf den ersten Blick ist der Wunsch, in einer eigenen Immobilie zu wohnen, verständlich. Besonders in Baden-Württemberg hat das „Häusle bauen“ eine lange Tradition. Doch auch wenn eine selbstgenutzte Immobilie ideell zwar erstrebenswert ist, rechnet sich unter Anlagegesichtspunkten eine solche Investition häufig nicht. Das liegt unter anderem daran, dass viele Käufer:innen die Bau- und Finanzierungskosten unterschätzen. Ganz aktuell schlagen insbesondere die gestiegenen Preise für Rohstoffe wie Holz, Kupfer, Stahl oder Zement zusätzlich zu Buche. Hinzu kommen im Fall von bereits bestehenden Objekten all jene Kosten, die für Modernisierung, Renovierung oder der individuellen Anpassung von Wohnraum, die zusätzlich zur Kaufsumme der Immobilie gezahlt werden müssen. Allein dadurch kann sich der Kaufpreis um ein Vielfaches verteuern.
Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte auch stets im Hinterkopf behalten, dass bei einer Immobilie zur Eigennutzung alle Kosten – angefangen bei den Kaufnebenkosten, dem Kaufpreis und den laufenden Kosten für Instandhaltung – steuerlich nicht geltend gemacht werden können. Diese Vorteile sind nur nutzbar, wenn in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert wird.
Wer eine Immobilie zur Selbstnutzung kauft, lässt sich häufig vom Anspruch nach mehr Komfort leiten. Darum ist gekaufter Wohnraum bei einer Immobilie zur Selbstnutzung häufig größer als der aktuelle Wohnraum. Dieser Wunsch erhöht generell die Kosten fürs Wohnen. Rein ökonomisch betrachtet, ist es demnach günstiger, entweder die bereits gemietete Wohnung weiter zu nutzen oder eine größere Mietwohnung zu suchen.
Die Lüge von der Eigenleistung
Im Fall von Neubauprojekten werden diese Zusatzkosten oft unter dem Deckmantel der Eigenleistung versteckt. Nur weil Sie faktisch für Ihre eigene Leistung kein Geld zahlen, weil Sie diese selbst erbringen, kostet diese aber trotzdem etwas. Denn sie kostet Ihre wertvolle Zeit, die Sie auch für andere Dinge verwenden könnten. Und da Zeit bekanntlich Geld ist, kostet die Eigenleistung letzten Endes auch wieder Geld. Wer die eigene Arbeitszeit ehrlicherweise mit in den Kaufpreis einrechnet, wird staunen, wie teuer der Traum vom Eigenheim erkauft wird.
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Der vergessene Faktor Zeit
Die eigene Zeit in Form von Arbeitszeit ist aber nur ein Aspekt, wenn man über die zeitliche Dimension beim Kauf eines Eigenheims nachdenkt. Nehmen wir kurz an, Sie haben sich für den Kauf eines Eigenheims entschieden. Drehen wir nun die Zeit weiter und überlegen, was in 30 Jahre mit Ihrem Eigenheim ist? Es wurde mehrfach renoviert oder sogar saniert? Vielleicht war eine neue Heizung, ein neues Bad, eine neue Küche, neue Fliesen, neuer Bodenbelag, neue Fenster und vieles mehr nötig? Die Zeit für die Recherche von guten Handwerksbetrieben sowie die Überwachung und Reklamation von Handwerksleistungen sei an dieser Stelle nur kurz erwähnt.
Ja, man spart sich im Alter die Miete, wenn man das Haus abbezahlt hat. Doch die viel entscheidenden Fragen sind: Wie lange hätte man für den Preis eine Mietwohnung bewohnen können? Wie viel Zeit hätte man gespart und für sinnvolle Dinge verwenden können? Was hätte das eingebrachte Kapital (inklusive Eigenleistung, Kosten für Reparaturen und Sanierung, etc.) an Rendite gebracht, , wenn Sie es 30 Jahre lang in Immobilien als Kapitalanlage, statt dem Eigenheim investiert hätten? Die Antworten auf diese Fragen würden viele Eigenheimbesitzer schockieren.
Mythen über Immobilien zur Eigennutzung
Für viele ist der Kauf einer eigenen Immobilie eine zutiefst emotionale Entscheidung. Dies sollte aber nicht mit einer wirtschaftlich klugen Investition gleichgesetzt werden. Die Aussage, dass es „nie günstiger“ war eine Immobilie zu kaufen, gilt es darum zuallererst zu entmystifizieren. Ja, die Kosten für eine Baufinanzierung bewegen sich auf historisch niedrigem Niveau. So sind je nach Finanzierungsvereinbarung heute Kreditzinsen zwischen 1,0 bis 1,3 Prozent pro Jahr keine Seltenheit. Zum Vergleich: Im Jahr 2010 waren durchschnittlich 4 Prozent Zinsen pro Jahr fällig und vor der Jahrtausendwende, etwa in den Jahren 1995 und 1996, lagen die Zinsen bei stolzen 9 Prozent.
Dank der niedrigen Zinsen ist heutzutage der Kauf einer Immobilie im Hinblick auf die Finanzierungskosten also tatsächlich günstiger. Da die Kaufpreise für Grund und Boden sowie Immobilien aber kontinuierlich stiegen, ist die Aussage, es wäre „nie günstiger“ gewesen Immobilien zu kaufen schlicht falsch.
Ein weiterer Mythos, der sich um das Eigenheim rankt, lautet, dass dieses die beste Form der Altersvorsorge sei. Das ist sie jedoch mitnichten. Gerade durch Investitionen in Bereiche, die der persönlichen Lebensführung dienen, wird häufig Geld verloren und Luxusgut mit Investment verwechselt. Auch hier zeigt sich, wie unwirtschaftlich der Kauf eines Eigenheims ist. Denn mit einer selbstgenutzten Immobilie minimieren Sie letztlich die Geldmittel, die Sie benötigen, um effektiv Vermögensaufbau in anderen Anlageklassen oder mit anderen Immobilien zu betreiben.
Aus diesem Grund lohnt es sich, zur Miete in einer Immobilie zu wohnen, aber gleichzeitig sein Kapital in Immobilien zu investieren. Die Preise für gemietete Immobilien sind in Relation zum Kaufpreis moderat. Zugleich fallen vielfältige Instandhaltungskosten weg.
Tipp: Lassen Sie sich vor jedem Kauf durch einen unabhängigen Profi beraten und informieren Sie sich, um der Bedeutung dieser Entscheidung gerecht zu werden.
Eigenheim mit Risiken
Neben solchen Mythen, die sich ums Eigenheim ranken, gibt es einige, oft vergessene Risiken, die mit einer Kaufentscheidung einhergehen. Ein oft vernachlässigtes Risiko ergibt sich bei Immobilien, die individuell auf die eigenen Bedürfnisse zugeschnitten sind. Ein klassisches Beispiel dafür ist das Einfamilienhaus mit großzügiger Wohnfläche, das für Alleinstehende oder Paare ohne Kinder geplant wurde. Soll ein solches Objekt doch einmal verkauft werden, ist es oft schwierig, schnell passende Käufer:innen zu finden. Viele Käufer:innen sind außerdem im Hinblick auf die Zukunftsplanung zu optimistisch. So rechnen viele Eigenheimbesitzer:innen damit, dass die eigenen Kinder die Immobilie einmal übernehmen.
Ein ähnliches Risiko liegt in der Frage, ob man eine selbstgenutzte Immobilie auch im Alter noch komfortabel bewohnen kann. Gerade Immobilien wie Einfamilienhäuser mit größerem Grundstück erfordern ein Mindestmaß an Pflege. Dies wird mit zunehmendem Alter jedoch für viele Eigentümer:innen zu einer nicht zu unterschätzenden Belastung. Hinzu kommt, dass viele Immobilien nicht auf altersgerechtes Wohnen ausgelegt sind, insbesondere nicht mehrstöckige Einfamilienhäuser.
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Angesichts all der Risiken und Mythen sowie der Kostenfallen darf nicht vergessen werden, dass Immobilien sich dennoch geradezu optimal dafür eignen, klugen Vermögensaufbau zu betreiben, finanziell unabhängig zu sein oder fürs Alter vorzusorgen. Darum unterscheiden sich die Kriterien bei Immobilieninvestments grundlegend von denen, die man beim Kauf eines Eigenheims zugrunde legt.
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