Aus zahlreichen Gesprächen wissen wir nur zu gut: Immobilien-Investment-Strategien sorgen immer wieder für viel Diskussions- und Redebedarf. Soll ich lieber in einen Neubau investieren oder ein bestehendes Gebäude sanieren? Wie lange muss ich eine Immobilie halten, bevor ich sie verkaufe? Lohnt es sich nicht vielmehr im Eigenheim zu wohnen, anstatt in vermietete Immobilien zu investieren? Beschäftigt man sich mit Immobilieninvestments, stolpert man früher oder später über verschiedene Begriffe wie „Fix & Flip“, „Buy & Hold“ oder „Buy & Flip“. Da sich mit diesen Begriffen grundlegende Strategien verbinden, möchte ich in diesem Blogartikel die Unterschiede dieser Konzepte erläutern.
Inhaltsübersicht
Positiver Cashflow durch Untervermietung – eine Strategie für den Einstieg?
Was versteht man unter Fix & Flip bzw. Fixing-up?
Was sind die Vor- und Nachteile der Fix-&-Flip-Strategie?
Welche Besonderheiten sollten bei der Buy-&-Hold-Strategie beachtet werden?
Was ist der Unterschied zwischen Buy & Hold ohne und mit Exit?
Was versteht man unter Buy & Flip?
Was ist ein Buy-and-Sell-Investment?
Sind Umnutzungsinvestments eine Alternative?
Fazit: Welche Immobilien-Investment-Strategie passt zu Ihnen?
Positiver Cashflow durch Untervermietung – eine Strategie für den Einstieg?
Für alle im Folgenden vorgestellten Immobilien-Investment-Strategien ist sowohl Eigenkapital in einer gewissen Höhe als auch ein positiver Cashflow eine grundlegende Notwendigkeit. Wer auf der Suche nach guten Einstiegsmöglichkeiten ist, die keine hohen Anfangsausgaben vorsehen, stößt schnell auf die Strategie der Untervermietung. Diese basiert darauf, Wohnungen günstig anzumieten und teurer weiterzuvermieten, indem sie als WG oder möbliert und / oder zeitweise zu einem höheren Preis weitervermietet wird.
Der Vorteil dieser Strategie: Zum Anmieten und Ausstatten der Wohnungen ist sehr viel weniger Eigenkapital nötig als für den Immobilienkauf. Zudem verbleibt das Risiko für Instandhaltung und Reparaturen beim*bei der Immobilieneigentümer*in. Die Nachteile: Der zeitliche Aufwand für den Vertrieb ist insbesondere bei der touristischen Vermietung zum Teil sehr hoch. Zudem gelten Untervermietungen als unseriös und zum Teil rechtswidrig, wenn sie nicht explizit im Vertrag mit dem Vermieter genehmigt sind. In einigen Städten gibt es zudem Verbote, Wohnungen über AirBnB anzubieten, wenn dafür keine Genehmigung erteilt wurde. Nicht zuletzt müssen die Einnahmen durch die Vermietung versteuert werden.
Was versteht man unter Fix & Flip bzw. Fixing-up?
Hinter Fix & Flip, manchmal auch Fixing-up genannt, steckt eine Strategie, bei der gebrauchte Immobilien zunächst gekauft, anschließend saniert und mit Gewinnaufschlag weiterverkauft werden. Im ersten Moment klingt dieses Vorgehen vergleichsweise einfach und erfolgversprechend. Allerdings gibt es dabei zahlreiche Fallstricke zu beachten.
Was sind die Vor- und Nachteile der Fix-&-Flip-Strategie?
Noch vor dem Kauf stellt sich die Frage, wo man entsprechende Objekte zu einem attraktiven Preis findet und deren Zustand richtig bewerten kann. Dabei können gerade in die Jahre gekommene Immobilien beim Verkauf besonders hohe Margen erzielen. Gleichzeitig bringen diese ein erhöhtes Risiko mit sich, weil mehrere Gewerke tätig werden müssen. Das bedeutet höheren organisatorischen, zeitlichen und finanziellen Aufwand und kostet am Ende häufig mehr Nerven. Handelt es sich um vermietete Immobilien, kommt die Kommunikation mit den Mieter*innen noch hinzu.
Für den Kauf selbst muss genügend Eigenkapital zur Verfügung stehen, das auch ausreichenden Spielraum für die Zeit der Sanierung zulässt. Denn während dieser Zeit generiert die Immobilie keine Einnahmen. Kosten hingegen entstehen sowohl für den Kauf, ggf. für die Finanzierung, die sonstigen laufenden Nebenausgaben sowie die Sanierungskosten.
Bei Immobilien-Investment-Strategien wie dieser ist zudem ein gutes Handwerkernetzwerk enorm wichtig. Professionelle und verlässliche Betriebe sind für eine zügig und hochwertig durchgeführte Sanierung unerlässlich. Wie bei jeder Immobilie spielt natürlich auch bei Fix & Flip die Lage für den Wiederverkauf eine entscheidende Rolle. Fachliche Expertise und Erfahrung sind der Schlüssel, wenn es darum geht, den Zustand und die Lage der Immobilie einzuschätzen und eine fundierte Kalkulation aufzustellen.
Aus diesen Gründen ist die Fix-&-Flip-Strategie allerdings vor allem für Profis geeignet, die sowohl gute Branchenkontakte als auch viel Erfahrung am Immobilienmarkt sowie das benötigte Kapital mitbringen. Ist dies gegeben, ist bei erfolgreicher Durchführung der Fix-&-Flip- bzw. der Fixing-up-Strategie ein hoher Gewinn möglich.
Was versteht man unter Buy & Hold?
Kurz gesagt, werden beim Buy & Hold kontinuierlich Immobilien gekauft, um sie zu halten und zu vermieten. Damit diese Strategie einen hohen Ertrag einbringt, sollte ein möglichst hoher Betrag der Kaufkosten fremdfinanziert sein. Vor der Zinswende gelang es im Idealfall, den gesamten Kaufpreis über Kredit zu finanzieren und nur die Nebenkosten mit Eigenkapital bezahlen zu müssen. Heute ist dies nicht mehr ganz so einfach möglich.
Ganz allgemein ist das Ziel der Buy-&-Hold-Strategie, ein immer größeres Immobilienportfolio zu erhalten, wobei jede Immobilie einen kleinen Überschuss erwirtschaftet. Je größer das Portfolio, desto mehr Cashflow ergibt sich. Die individuelle Perspektive darf aber nicht vernachlässigt werden und spielt bei der konkreten Planung eine zentrale Rolle. Was ist Ihr Ziel? Geht es um Vermögensaufbau? Oder um die Generierung von zusätzlichem Einkommen? Oder dient die Strategie der Vermögensabsicherung? Und welches Volumen können Sie sich in welchem Zeitraum leisten?
Welche Besonderheiten sollten bei der Buy-&-Hold-Strategie beachtet werden?
Schon bei der Beschreibung der Buy-&Hold-Strategie wird klar, dass auch sie spezielle Anforderungen mit sich bringt. Wer das Ziel verfolgt, möglichst viele Objekte zu kaufen, muss sich fragen: Kann und möchte ich das alleine machen? Wer dies im Alleingang versucht, muss sich klar sein, dass diese Strategie viel Zeit in Anspruch nehmen kann. Durch Partnerschaften beispielsweise mit Maklerunternehmen, einer Hausverwaltung und einer Finanzierungsberatung reduziert sich der Zeitaufwand.
Die beiden größten Risiken der Buy-&-Hold-Strategie sind jedoch Zinsschwankungen und Leerstand. Diese Themen lassen sich im Rahmen der Einkaufsstrategie, mit der Diversifikation der Objekte sowie Fixzinsvereinbarungen reduzieren.
Was ist der Unterschied zwischen Buy & Hold ohne und mit Exit?
Die Buy-&-Hold-Strategie ohne Exit beschreibt die Idee, ein Immobilienportfolio aufzubauen, das nicht veräußert wird, sondern sich durch die Mieteinnahmen langsam von selbst abbezahlt. Nach einem Zeitraum X sind die Finanzierungen getilgt und die Mieteinnahmen werden zum frei verfügbaren Cashflow.
Der Kauf von gesamten Mehrfamilienhäusern (im Vergleich zu einzelnen Wohnungen in Eigentümergemeinschaften) eignet sich besonders für diese Strategie, weil man dann in seinen Entscheidungen nicht von anderen Eigentümern abhängig ist, die eventuell andere Strategien verfolgen. Allerdings ist aufgrund der aktuellen Zinssituation selbst ein Zeithorizont von 20 bis 30 Jahren für die Entschuldung unrealistisch. Gehen wir von einer Tilgung von 2 Prozent, Zinsen von 4,3 Prozent und einer Rendite von mindestens einem Prozent aus, ergibt dies eine Annuität von 6,3,6 Prozent. Bei einer Haltefrist von mindestens zehn Jahren besteht die Herausforderung, genügend Immobilien für das Portfolio zu finden, die in Zukunft mindestens ebenso gefragt sind wie heute, wenn nicht mehr.
Hier kommt die Buy-&-Hold-Strategie mit Exit ins Spiel. Die Besonderheit an der Strategie mit dem Ziel ist, die Immobilien nicht unbegrenzt zu halten, sondern einen Teil davon zu verkaufen, um die verbleibenden Objekte zu entschulden. Bleiben wir beim oben genannten Haltezeitraum, dann ließe sich nach 10 bis 15 Jahren die Hälfte der Immobilien verkaufen, um die offenen Kredite zu tilgen. Auf diese Weise erhält man einen Teil des Bestands schuldenfrei.
Damit diese Rechnung aufgeht, braucht es auch hier wieder eine gute Marktkenntnis, eine solide Kalkulation, die Immobilien in einer guten Lage und eine entsprechende Wertsteigerung.
Welche der beiden Strategien besser ist, hängt allen voran damit zusammen, welche finanziellen Ziele Sie verfolgen und wie viel Kapital Sie dafür verwenden wollen. Denn neben den Kosten für den Kauf müssen Aufwendungen für Sanierung, Instandhaltung und Modernisierung sowie Rücklagenbildung einkalkuliert werden.
Was versteht man unter Buy & Flip?
Eine Kombination aus den beiden bis hierher beschriebenen Immobilien-Investment-Strategien ist: Buy & Flip. Dabei werden Immobilien gekauft, einige Jahre gehalten und dann mit Gewinn weiterverkauft. Noch mehr als bei Buy & Hold mit Exit ist hier ein Marktumfeld mit steigenden Immobilienpreisen die Grundvoraussetzung. Dabei muss der Preisanstieg mindestens eine Höhe betragen, die die Kaufnebenkosten abdeckt und zusätzlich einige Prozent Gewinn enthält. Nur so ist am Ende die Rentabilität dieser Strategie sichergestellt.
Die Buy-&-Flip-Strategie findet sich insbesondere im Bereich des spekulativen Grundstücksmarkts. Üblicherweise verfügen Marktteilnehmer*innen über ein ausgeprägtes Insider-Wissen, was mit bestimmten Lagen in drei oder fünf Jahren passieren wird. So ein Wissensvorsprung ist auch deswegen nötig, weil es sich um ein durchaus kostspieliges Investment handelt. Sowohl Steuern beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist als auch die Kosten für den Haltezeitraum sind hier zu bedenken.
Was ist ein Buy-and-Sell-Investment?
Eng mit der Buy-&-Flip-Strategie verwandt ist das Buy-and-Sell-Investment. Dabei kauft man Objekte günstig und verkauft diese anschließend ohne wesentliche Veränderung weiter. Die Immobilien stammen häufig von Marktteilnehmer*innen, die unter Druck oder Zwang verkaufen müssen. Dies kann bei Zwangsversteigerungen, Streitigkeiten unter Erbengemeinschaften oder bei Bankenverwertungen der Fall sein.
Für diese Immobilien-Investment-Strategie ist ein hohes Maß an Erfahrung und Insiderwissen, ein gutes, aktives Netzwerk und eine große Menge liquiden Eigenkapitals nötig. Taucht ein potentiell interessantes Objekt auf, ist Schnelligkeit alles. Handelt es sich wirklich um eine gute Substanz? Welche Bewertung am Markt ist realistisch? Und gelingt Ihnen die kurzfristige Finanzierung? Darüber hinaus müssen Sie sich der Frage stellen, ob Sie diese Art des Investments moralisch vertreten wollen. Schließlich handelt es sich nicht selten um Objekte, die aus einer Situation der Privatinsolvenz stammen.
Was ist die 1/3/10-Strategie?
Bei der 1/3/10-Strategie handelt es sich um eine Mischung aus dem Buy-&-Hold- und dem Fix-&-Flip-Ansatz. Die Gewinne entstehen dabei durch die geschickte Ausnutzung von Steuergrenzen. Die namensgebenden Zahlen dieser Strategie stehen für Zeiträume, in denen Kosten steuerlich geltend gemacht werden können. Nach dem Kauf eines Objekts werden in den Jahren eins bis drei nur die nötigsten Renovierungen durchgeführt. Innerhalb dieses Zeitraums können Hausbesitzer*innen Reparaturen in der Höhe von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises steuerlich geltend machen.
Anschließend werden in den Folgejahren höhere Summen in die Sanierung der Immobilie investiert, um deren Wert zu steigern. Diese Ausgaben können Sie teilweise als Werbungskosten geltend machen. Gleichzeitig tragen diese Maßnahmen zur Wertsteigerung bei und können teilweise auf die Miete umgelegt werden. Nach zehn Jahren können Sie das Objekt steuerfrei zu einem höheren Preis verkaufen und von der vollen Rendite profitieren.
Für diese Strategie braucht es vor allem Disziplin, eine solide Planung und Kalkulation, ausreichend Eigenkapital bzw. ein hohes Einkommen sowie ein hohes Maß an Fachwissen. Gesetzesänderungen sollten Sie unbedingt im Blick haben und im Idealfall einen Steuerberater als Partner mit an Bord nehmen.
Sind Umnutzungsinvestments eine Alternative?
Auch Umnutzungsinvestments sind eine weitere Variante der Immobilien-Investment-Strategien dar. Dabei werden Immobilien für einen neuen Nutzungszweck umgebaut und anschließend vermietet oder verkauft. Aus einem leerstehenden Bürogebäude wird ein Mehrfamilienhaus mit Serviced Apartments oder möbliertem Wohnen; alte Fabrikräume werden moderne Büroumgebungen wie Co-Working-Spaces oder Shared Offices. Dies bietet den Vorteil, dass eine große Fläche in viele kleinere unterteilt wird und diese sich dann teurer vermieten lassen. Nicht selten werden inzwischen auch Altbauten als Büros, Praxen oder Kanzleien umgenutzt.
Diese Strategie erfordert hohes Eigenkapital, da man wie bei Fix & Flip zunächst in die Immobilie investieren muss, bevor die Umnutzung erfolgen kann. Hinzu kommt je nach Nutzungsart das Risiko, dass das neue Geschäftsmodell an dem Standort nicht funktionieren könnte.
Fazit: Welche Immobilien-Investment-Strategie passt zu Ihnen?
Verumvest ist es ein Herzensanliegen, finanzielles Wissen zu vermitteln. Wir sind der Überzeugung, dass nur finanzielle Bildung Menschen dazu in die Lage versetzt, finanziell unabhängig zu werden. Darum geben wir unser Wissen weiter, stellen Ihnen unsere Expertise und unser Netzwerk zur Verfügung und unterstützen Sie bei der Suche nach der passenden Immobilie für Ihr Immobilieninvestment. Vereinbaren Sie einen Termin mit uns. Wir beraten Sie gerne kostenfrei.
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