Den Wert einer Immobilie richtig zu bestimmen ist eine der zentralen Aufgaben beim Kauf einer Immobilie. Denn nur wenn der tatsächliche Wert einer Immobilie bekannt ist, können Sie den angemessenen Kaufpreis bestimmen. Darum erklären wir in diesem Blog-Artikel, was wirklich wichtig ist, um den Wert einer Immobilie zu bemessen.
Die Suche nach dem bestmöglichen Kaufpreis kann sich schnell zu einer Herausforderung entwickeln. Wir von Verumvest sehen uns immer mit der Frage konfrontiert: Was ist ein angemessener Kaufpreis für eine Immobilie und wovon ist dieser wirklich abhängig? Dabei fällt uns immer wieder auf, dass die Standard-Antwort auf diese Frage längst nicht mehr ausreicht, um den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu bestimmen.
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Die Lage ist für den Wert einer Immobilie entscheidend – oder doch nicht?
„Lage, Lage, Lage“, würden wohl viele Immobilienverkäufer als die drei wichtigsten Faktoren für den Kaufpreis einer Immobilie nennen. Ganz Unrecht haben sie damit natürlich nicht. Denn bekanntlich sind die Lagedetails wie Stadtnähe, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Sicherheit und Ansehen des Stadtteils, Grünflächen, aber auch Kindergärten, Schulen und die Nähe zu Ärzten und Krankenhäusern ausschlaggebend für den Wert einer Immobilie.
Doch so wichtig diese Faktoren sein mögen – sie sind nicht die einzig relevanten. Hinzu kommen weitere ausschlaggebende Aspekte wie Alter und Zustand der Immobilie, Größe des Grundstücks und gerade bei Einfamilienhäusern Möglichkeiten der Veränderung durch An- und Ausbau. Bei Immobilien wie Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen, die als Renditeobjekt gekauft werden, sind Vermietbarkeit beziehungsweise die Höhe der Mieteinnahmen ein essentieller Faktor für den Wert der Objekte.
Die häufigste Antwort auf die Frage nach dem #Wert einer Immobilie ist „#Lage, Lage, Lage“. Doch diese Antwort greift zu kurz! Gerade bei #Renditeobjekten zählen andere Aspekte. Klick um zu TweetenDen Wert einer Immobilie und den Kaufpreis nur an der Lage festzumachen, wäre sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer fatal. Gerade Immobilienkäufer könnte diese Annahme am Ende teuer zu stehen kommen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, mit Bedacht und System vorzugehen, um am Ende den richtigen Wert und damit den Kaufpreis zu bestimmen.
Verschaffen Sie sich einen ersten Überblick: Wie ist die Marktlage?
Zu Beginn eines jeden Immobilienkaufs geht es darum, sich einen Überblick zu verschaffen: Wie sieht die aktuelle Marktlage aus? Welche Preise werden für Immobilien in der Umgebung aufgerufen? Spiegeln diese Preise den Zustand der Objekte wider? Für welchen Kaufpreis wurden ähnliche Objekte in ähnlicher Lage verkauft? Diese und viele weitere Fragen gilt es zu klären, um den realistischen Wert eines Objektes zu bestimmen.
Als erste Anlaufstelle sollten Sie den Verkaufspreis und die Mieteinnahmen mit Informationen auf den bekannten Online-Portalen vergleichen. Mit einigen Klicks lassen sich dort Immobilien nach Größe und Lage filtern. So erhalten Sie schnell und einfach einen guten Überblick über aktuelle Kauf- und Mietpreise und damit einen wichtigen Anhaltspunkt für den Wert von Objekten.
Der persönliche Kontakt zu Nachbarn, Maklern und Banken lohnt sich
Wir empfehlen zusätzlich auch den direkten Kontakt zu den Nachbarn des Objektes zu suchen und diese nach ihren Erfahrungen zu fragen. Natürlich ist dies keine professionelle Recherche, doch es gibt einen ersten Eindruck und möglicherweise den ein oder anderen Tipp dazu, der im weiteren Verlauf sehr hilfreich sein kann.
Darüber hinaus ist es sinnvoll, Zeitungsanzeigen herauszusuchen und den ortsansässigen Maklern und Banken einen persönlichen Besuch abzustatten. Diese haben in ihren Schaufenstern Aushänge mit aktuellen Immobilienangeboten, so dass auch hier schnell ein Gefühl entwickelt werden kann, ob der aufgerufene Kaufpreis dem Wert der Immobilie entspricht.
Der #Kauf einer #Immobilie ist ein Stück weit immer auch eine Bauchentscheidung. Darum ist es wichtig ein Gefühl für den aktuellen #Markt zu bekommen. Klick um zu TweetenEbenfalls hilfreich sind Bodenrichtwertkarten
Eine weitere Möglichkeit, gerade in Bezug auf die Wichtigkeit der Lage, ist die Einsicht in Bodenrichtwertkarten. Dabei handelt es sich nicht um Kaufpreise selbst, sondern um den durchschnittlichen Wert einer Mehrzahl von Grundstücken in einer bestimmten Lage und Region. Diese Bodenrichtwertkarten lassen sich online bei Gemeinden und Städten gegen eine geringe Gebühr erwerben.
Die eigene Marktbeobachtung sollte nicht nur einmalig zu Beginn der Ankaufstätigkeit erfolgen, sondern regelmäßig über einen längeren Zeitraum erfolgen. Für den Immobilienkauf empfehlen wir vorab eine Zeitspanne von mindestens sechs Monaten einzuplanen, um so einen idealen Überblick über den Markt zu erhalten und ein Gefühl für den Wert einer Immobilie zu entwickeln.
Für wen eignet sich die Marktanalyse vom Profi?
Den Wert einer Immobilie zu bestimmen und einen Kaufpreis festzulegen ist eine der Aufgaben von Marktanalysen eines Experten. Diese sind insbesondere für Investoren geeignet, die wenig oder keine Erfahrung mit Immobilien haben und schnellstmöglich den besten Kaufpreis wissen möchten.
Eine fundierte Marktanalyse ist enorm hilfreich, um den realen Wert einer Immobilie zu bestimmen. Marktanalysen sind bei vielen unterschiedlichen Stellen erhältlich. Angefangen bei reinen Onlinebewertungen über Immobilienportale oder Banken über Makler-Büros bis hin zu spezialisierten Sachverständigen. Dabei variieren die Preise von kostenfrei für die reine Onlineanalyse bis über 1.000 Euro für die ausführliche Ermittlung des Kaufpreises einer Immobilie durch einen zertifizierten Sachverständigen.
Einem Gutachter stehen drei Verfahren zur Verfügung, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln:
- Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert von Immobilien durch den Vergleich von Größe, Lage, etc. ermittelt. Ein ähnliches Verfahren liegt auch den automatisierten Marktanalysen von Immobilienportalen zugrunde.
- Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um einen getrennten Wert für das Grundstück einerseits und für das Gebäude andererseits zu erhalten.
- Beim Ertragswertverfahren wird die Wirtschaftlichkeit eines Objektes betrachtet. Der Wert und der Kaufpreis einer Immobilie werden also auf Basis der Mieteinnahmen bestimmt. Dieses Verfahren eignet sich vor allem bei Kapitalanlage-Immobilien.
Wie kann Verumvest helfen?
Verumvest verkauft Immobilien, wie zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, ausschließlich für Kapitalanleger. Da alle Objekte modernisiert und entwickelt sind, reduziert sich für Investoren das Risiko eines Fehlkaufs. Alle Objekte, die Verumvest anbietet, erwirtschaften eine überdurchschnittliche Rendite. Mit dem Investoren Service 1.0 minimiert sich für Investoren zudem der zeitliche Aufwand bei der Suche, Bewirtschaftung und Entwicklung ihrer Immobilie und nicht zuletzt wird so die Übereinstimmung des wirklichen Werts und des optimalen Kaufpreises Ihres Immobilieninvestments sichergestellt.
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