Immobilien sollten ein ein zentraler Baustein zum Vermögensaufbau sein. Doch auch bei der Investition in Immobilien gibt es verschiedene Strategien und Anlagemöglichkeiten. Anleger*innen können eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau erwerben, aber auch Immobilienfonds oder Aktien von Immobilienunternehmen stellen eine mögliche Anlageform dar. Wenn Sie sich fragen, welche Immobilienstrategie die richtige für Sie ist und welche Vor- und Nachteile damit verbunden sind, dann ist dieser Blog-Artikel für Sie.
Wodurch zeichnet sich eine erfolgreiche private #Immobilienstrategie zum #Vermögensaufbau aus? Im Blog von #Verumvest gibt’s die Antworten. Klick um zu TweetenImmobilienstrategie mit Bestandsimmobilie, Neubau oder Immobilienfonds?
Wenn es um die Investition in Immobilien geht, muss zunächst die grundsätzliche Unterscheidung zwischen einer Immobilie zur Eigennutzung und einer Immobilie zur Kapitalanlage getroffen werden. Erstere eignen sich nur bedingt als Bestandteil des privaten Vermögensaufbaus. Eine weitere wichtige Unterscheidung ist die zwischen einem Neubauprojekt und der Investition in bestehende Gebäude.
Im Vergleich zum Neubau sind bestehende Gebäude sehr viel günstiger und können sowohl vermietet als auch unvermietet gekauft werden. Im direkten Vergleich sind vermietete Immobilien meist günstiger als unvermietete, da die Käufer*innen bestehende Mietverträge übernehmen müssen. Damit gehen Chancen als auch Risiken einher. Für eine fachgerechte Beurteilung sowie für die Bewertung aus steuerlicher und juristischer Perspektive ist vor dem Kauf eine Beratung durch Expert*innen sehr zu empfehlen.
Der Vorteil beim Kauf einer vermieteten Immobilie mit Fremdkapital ist, dass die monatliche Kreditrate durch die Mieteinnahmen abbezahlt wird. Durch den Kredit ist es möglich, eine Immobilie mit wenig Eigenkapital zu finanzieren und so die Rendite zu erhöhen. Vermietete Immobilien eignen sich darum hervorragend für private Immobilienstrategien.
Gut zu wissen: Wird eine Immobilie zehn Jahre und mehr gehalten, ist der Verkauf steuerfrei. Bei Sanierungen hängen die Steuervorteile von Objekt, Alter und Umfang der Sanierung ab.
Im Vergleich zu Immobilien als Kapitalanlage sind Immobilien-Investmentfonds im Hinblick auf steuerliche Gesichtspunkte weniger vorteilhaft. Kaufen Sie eine Immobilie als Kapitalanlage, so können Sie in der Regel 2 Prozent des Gebäudewertes pro Jahr steuerlich geltend machen. Kaufen Sie hingegen einen Investmentfonds, so ist dies nicht mit steuerlichen Vergünstigungen verbunden. Dies gilt auch, wenn der Investmentfonds ein Immobilienfonds ist, da Ihnen das Objekt nicht selbst gehört.
Vorteile von Investmentfonds
Investmentfonds oder der Kauf von Aktien von Immobilienunternehmen können aber durchaus ein Bestandteil bei einer privaten Immobilienstrategie zur Vermögensbildung sein. Ein Vorteil ist beispielsweise, dass Investmentfonds flexibler sind und ein Investment schon mit wenig Geld erfolgen kann. Im Notfall können Anteile schnell liquidiert werden, auch wenn das langfristige Halten priorisiert werden sollte. Als Faustregel gilt, dass Sie nur solche Beiträge in Investmentfonds investieren sollten, die Sie höchstwahrscheinlich nicht kurzfristig benötigen.
Darauf sollten Sie beim Immobilienkauf achten: Lage, Qualität des Gebäudes und Vermietbarkeit
Auf den Kauf einer Immobilie sollten sich Anleger*innen vorbereiten und den Markt kennenlernen. Eigentumswohnungen kommen ebenso infrage wie Mietshäuser mit mehreren Wohnungen, Einfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien. Die Experten von Verumvest raten, sich auf ein oder zwei Standorte für Immobilien zu konzentrieren und diesen Markt gut kennenzulernen. Während Sie Kapital sparen, sollten sie schon Verkaufspreise, Mietpreise, Verfügbarkeiten und die Nachfrage einschätzen lernen. Zur Preisbestimmung gehört auch die Wirtschaftsanalyse mit Standort, Infrastruktur und Entwicklungspotenzial.
Der Wert einer Immobilie wird durch die Lage, die Qualität des Gebäudes, aktuelle Mieteinnahmen, Ausstattung und Vermietbarkeit bestimmt. Stimmt die Infrastruktur mit der Anbindung an den öffentlichen Verkehr oder die Autobahn, sind Firmen in der Nähe oder am Ort, entwickelt sich die Region wirtschaftlich und kulturell, stimmt das Umfeld für die Zielgruppe wie z. B. für Familien mit guten Schulen und Kindergärten usw. Zudem sollte das Umfeld positiv behaftet und kein Brennpunkt sein.
Bedarf an Wohnraum wächst bis 2040 – jedoch nicht in jeder Region
Ein Blick auf die Entwicklung am Immobilienmarkt zeigt, dass die Investition in Immobilien sich voraussichtlich auch auf lange Sicht im Rahmen einer privaten Immobilienstrategie auszahlen wird. Zur Bewertung der Makrostruktur eignen sich beispielsweise Analysen wie die Immobilienprognose 2060, die von der Schwäbisch Hall und der Universität Freiburg durchgeführt wurde, sowie die Studie „Wohnen in Deutschland 2019“ der Sparda Bank. Letztere ist eine solide Quelle für Preisentwicklungen von Wohnungen und Häusern in Städten, Regionen und Bundesländern.
Die Immobilienprognose 2060 geht davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland bis 2040 steigen wird. Der Trend geht zu kleineren Haushalten und einer Wohnfläche von 45 bis 49 qm pro Person. Es wird prognostiziert, dass die Immobilienpreise in den Ballungszentren und begehrten Lagen mit Fokus auf Süddeutschland weiter steigen und Wohnraum mindestens bis 2060 verstärkt nachgefragt wird. Das ist der zentrale Grund, warum wir von Verumvest nur in Baden-Württemberg investieren.
Das richtige Mindset für eine private Immobilienstrategie
Wer im Rahmen einer privaten Immobilienstrategie über den Kauf eines Objekts nachdenkt, sollte im Vorfeld das eigene Mindset überprüfen. Denn bei einem strategischen Immobilieninvestment sind andere Kriterien und Faktoren ausschlaggebend als beim privaten Kauf einer Immobilie etwa zur Eigennutzung. Zunächst einmal sollte sich die Suche nach der passenden Immobilie natürlich auf nachgefragte Regionen konzentrieren. Dabei ist das Hinzuziehen von Spezialist*innen mit entsprechender Ortskenntnis ratsam.
Zudem sollten Emotionen beim Kauf einer Anlageimmobilie keine Rolle spielen. Erfolgreiche Investor*innen verfolgen konsequent ihr Ziel, bewerten Anlageobjekte nach objektiven Kriterien und entscheiden sich rein nach finanziellen Gesichtspunkten für oder gegen die Immobilie. Ein zentraler Erfolgsfaktor für eine private Immobilienstrategie ist darum auch Zeit.
Immobilien und Finanzen verstehen, heißt vor allem: Zeit investieren
Um mit einer privaten Immobilienstrategie erfolgreich zu investieren, sind Wissen und Zeit zwei entscheidende Faktoren. Eine Immobilie stellt – allein gemessen an den Kosten – eine große Anschaffung dar. Um abzuschätzen, wie viel Zeit Sie dafür investieren sollten, müssen Sie sich nur die Frage stellen: Wie viel Zeit investieren Sie für die Anschaffung eines PKWs, eines Computers, neue Kleidung oder für die Urlaubsplanung? Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist im Vergleich dazu sehr viel umfangreicher, sodass Investor*innen viel Zeit sowohl für die Suche und Besichtigung geeigneter Objekte als auch für die Finanzierung und die weiteren Schritte während des Kaufs aufwenden müssen.
Interessant ist in diesem Zusammenhang vor allem die Frage, wie viel Zeit wir für das Treffen einer Kauf- oder Investitionsentscheidung benötigen. In der Fachsprache taucht immer wieder der Begriff „Involvement“ auf. Dabei handelt es sich, vereinfacht gesagt um die Energie, die Investor*innen investieren, bevor sie eine Entscheidung treffen. Hier gilt die Faustregel, dass das Involvement umso höher ist, je risikoreicher ein Kauf oder eine Investitionsentscheidung ist.
Fazit: Verumvest als Ihr Partner für Ihre Immobilienstrategie
Wenn Faktoren wie Lage und Zustand stimmen, sind Immobilien sichere Werte, die eine hervorragende Eigenkapitalrendite ermöglichen. Sie eignen sich darum optimal als Grundlage für eine private Immobilienstrategie. Wenn Sie jedoch den großen Zeitaufwand, der mit der Suche und der Investition verbunden ist, nicht aufbringen wollen oder können, setzen Sie auf das Rundum-sorglos-Paket von Verumvest. Auch die Zeit für die Recherche, die Bewirtschaftung und das Mietermanagement sparen sich unsere Kunden.
Nutzen Sie Ihre wertvolle Zeit für die Dinge, die Ihnen wichtig sind. Wenn Sie an Immobilien als zentralem Bestandteil für Ihre private Immobilienstrategie zum Vermögensaufbau interessiert sind, vereinbaren Sie noch heute einen kostenfreien Beratungstermin mit Verumvest.
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