Im Investmentbereich werden unter dem Begriff nachhaltige Investitionen eine Fülle von Investments und Investmentstrategien subsumiert. Einer der bekanntesten und am weitesten verbreiteten Ansätze ist die Verwendung von ESG-Kriterien als Richtlinien. Diese Kriterien sollen für mehr Transparenz in den Kapitalanlagen sorgen, damit Anleger:innen eine bessere Vorstellung davon haben, welche Auswirkungen ihre Investitionen auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft haben. ESG steht für Environment (Umwelt), Social (Gesellschaft) und Governance (Unternehmensführung) und bietet prüfbare Kriterien für jede dieser Dimensionen. Dadurch wird es Anleger:innen erleichtert, das nachhaltige Verhalten einer Investition oder eines Unternehmens zu bewerten und zu entscheiden, ob es in ihr Investmentportfolio passt oder nicht.
EU-Green Deal: Wie ESG-Anforderungen den Immobilienmarkt verändern
Der Europäische Green Deal ist ein Projekt, das im Jahr 2019 ins Leben gerufen wurde und sich zum Ziel setzt, die Europäischen Klimaschutzziele zu erreichen und Maßnahmen in den Bereichen Energieversorgung, Finanzierung, Handel, Industrie und Verkehr zu ergreifen. Eine darin enthaltene Regelung, die EU-Taxonomie, verpflichtet z.B. Finanzinstitute und professionelle Investor:Innen, ihre Informationen über die Nachhaltigkeit ihrer Investitionen offenzulegen. Es gibt auch klare Vorschriften und Richtlinien für die Immobilienbranche. Ein zentrales Ziel besteht darin, ein einheitliches Klassifizierungssystem für nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten in der gesamten EU zu etablieren, einschließlich des Neubaus von Immobilien, Renovierungsmaßnahmen und Immobilienkäufen.
ESG-Rankings: Warum Neubau, Optimierung und Sanierung entscheidend sind
Im Immobilienbereich spielen die ESG-Kriterien eine bedeutende Rolle, vor allem bei der Errichtung von Neubauten, Sanierungen oder Renovierungen. Um in den ESG-Rankings gut abzuschneiden, ist es wichtig, nicht nur bei Neubauten zu optimieren, sondern auch bestehende Objekte im Portfolio zu sanieren. Denn je höher der ESG-Score, desto nachhaltiger gilt das Investment. Um den ESG-Zustand von Objekten in allen Assetklassen zu erfassen und auf ausgewählten Ebenen zu vergleichen, bedarf es klarer Ratingstandards im Bereich ESG im Real Estate.
ECORE-Scoring: Der Branchenstandard für ESG und Immobilien
In Deutschland und Europa erlangt das ECORE-Scoring zunehmend an Bedeutung für die ESG-Zertifizierung von Immobilien. Entwickelt wurde ECORE (ESG Circle of Real Estate) im Jahr 2020 speziell für den Immobilienmarkt. Es bietet eine Bewertungsmethode, die für alle Assetklassen geeignet und Vergleiche innerhalb von Objektgruppen möglich macht. Die Bewertung berücksichtigt nicht nur die ESG-Kriterien, sondern auch alle relevanten Regularien, Gesetze und Verordnungen sowie absolvierte Zertifizierungen. Die Kriterien des EU Action Plan on Sustainable Finance sowie die Ziele des Pariser Klimaschutzabkommens werden automatisch berücksichtigt. Der ermittelte Score-Wert wird auf einer Skala von null bis 100 Punkten dargestellt. ECORE wird kontinuierlich an die neuen Anforderungen angepasst.
Nachhaltigkeit zahlt sich aus: Chancen für Immobilienentwickler
Trotz der zunehmend offensichtlichen Vorteile von ESG verfolgen viele Immobilienunternehmen immer noch einen passiven Ansatz. Eine kürzlich durchgeführte Umfrage von Deloitte Kanada zeigt, dass viele Eigentümer ESG-Kriterien immer noch nicht als strategisch wichtig erachten, obwohl die Nachfrage nach ESG-Informationen und Dienstleistungen von Mietern steigt und diese auch bereit sind, dafür mehr Miete zu bezahlen. Darüber hinaus besteht ein erhebliches Potenzial für Eigentümer und Entwickler von Gewerbeimmobilien, neue Einkommensquellen durch ESG-Initiativen zu erschließen und dadurch unmittelbar die Rentabilität ihrer Objekte zu steigern. Im Immobilienbereich werden immer mehr empirische Daten gesammelt, die die Vorteile von Investitionen in ESG-optimierten Immobilien und den Bau smarter, umweltfreundlicher Gebäude hervorheben. Es hat sich gezeigt, dass smarte, grüne Gebäude den Wasser- und Energieverbrauch um bis zu 30 % bzw. 40 % senken und die gesamten Gebäudeunterhaltskosten um 10-30 % reduzieren können. Darüber hinaus haben Untersuchungen gezeigt, dass diese Art von Gebäuden die Mieten um 11,8 % und den Verkaufswert um bis zu 35 % steigern können. Es ist daher empfehlenswert, dass Eigentümer und Entwickler von Immobilien die Vorteile von ESG-Initiativen und intelligenten, umweltfreundlichen Gebäuden voll ausschöpfen, um ihre Rentabilität zu steigern und langfristigen Erfolg zu sichern.
ESG-Prüfung wirkt sich direkt auf Kaufpreise aus
Mit den wachsenden Anforderungen an die Klimafreundlichkeit von Gebäudebestandards und der Frage, wie sich die CO2-Emissionen verringern lassen, erhält ein neues Analyseinstrument zur Bewertung der Nachhaltigkeit von Immobilien eine besondere Relevanz: die ESG Due Diligence.
Die ESG Due Diligence stellt eine relativ neue Disziplin dar, die die traditionellen Bewertungskriterien ergänzt. Eine umfassende Überprüfung der Immobilie wird unter Berücksichtigung von ESG-Aspekten durchgeführt. Die ESG Due Diligence analysiert z.B. durch Transaktionen in Zusammenhang mit der Immobilie, ob die geltende Regulatorik eingehalten wurde und die Transaktion den ESG Standards entspricht. Die ESG Due Diligence bewertet das Objekt oder Projekt im Rahmen der Analyse hinsichtlich der Taxonomie-Konformität. Diese Bewertungen haben direkte Auswirkungen auf Kaufpreise, Investitionskosten, Financial Modeling und die damit verbundenen Klauseln im Kaufvertrag. Große Markteilnehmer wie Pensionskassen, Fonds etc. widmen sich diesem Thema heute bereits aktiv.
ESG Due Diligence: Bessere Finanzierungskonditionen
Es lässt sich beobachten, dass ESG-Kriterien zu verbesserten Finanzierungskonditionen am Markt führen. Unternehmen im Finanzdienstleistungssektor sind durch die EU-Gesetzgebung verpflichtet, ESG-Aspekte in ihre Transparenzpflichten einzubinden. Alternativ können Unternehmen diese Kriterien auch in ihre eigene Strategie integrieren und sich so selbst zu einer Due Diligence verpflichten.
Für Käufer ist die Durchführung einer Due Diligence ein wertvolles Instrument, um Informationslücken – insbesondere im Hinblick auf die „weichen“ Faktoren – zu schließen. ESG-Kriterien zielen bekanntermaßen auf „weiche“ Kriterien ab und berücksichtigen somit auch die damit verbundenen Risiken, wie beispielsweise Reputationsrisiken. Diese können durch Verstöße gegen Arbeitsstandards in der Lieferkette oder durch Proteste von Anwohnern gegen den Bau eines bestimmten Gebäudes entstehen. Dank der Due Diligence können diese Risiken erkannt und vermieden werden, was den Käufern eine zusätzliche Sicherheit bietet.
Die sogenannten „weichen“ Faktoren können tatsächlich erhebliche finanzielle Konsequenzen haben und auch die Bewertung des Gebäudes beeinflussen. Eine ESG Due Diligence-Analyse kann dabei helfen, potenziellen Anpassungsbedarf im Kaufpreis zu identifizieren oder den zukünftigen Bedarf an Investitionen in das Gebäude abzuschätzen. Um eine Immobilie angemessen bewerten zu können, ist es essentiell, die relevanten Faktoren zu erfassen und genau zu analysieren, wie sie sich auf den Wert des Objekts auswirken.
ESG-Trends der Zukunft: Wie wird sich die Branche entwickeln?
Nach aktuellem Wissensstand ist es bei Neubauten wesentlich einfacher, die ökologischen Kriterien der ESG-Regulatorik einzuhalten und nachzuweisen. Dies liegt nicht nur an der häufig besseren Datenlage, sondern auch daran, dass die Betriebsphase eines Objektes im Hinblick auf ökologische Nachhaltigkeit in den Fokus gerückt wurde. Somit wird sichergestellt, dass die umweltfreundlichen Maßnahmen auch nach dem Bau des Gebäudes tatsächlich umgesetzt werden.
Die Nachfrage nach ESG-konformen Gebäuden seitens der Mieter steigt jedoch stetig an und diese sind bereit, dafür auch höhere Mieten zu zahlen. Eine Sanierung des Bestands könnte sich langfristig lohnen.
Es ist kein Geheimnis mehr, dass die ESG-Strategie für Immobilieninvestor:innen ein wichtiger Faktor ist, um langfristig ihre Profitabilität zu steigern. Dabei geht es vor allem darum, die Denkweise zu ändern und ESG-Maßnahmen als Chance zu sehen, um die betriebliche Effizienz zu verbessern, den Umsatz zu steigern sowie die Bewertung und Rendite zu erhöhen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Immobilieninvestments mit ESG-Kriterien nicht nur ökologisch und sozial verantwortlich sind, sondern auch zukunftssicher. Verumvest widmet sich aktuell diesen Themen, um auch zukünftig Kunden eine sichere Kapitalanlage zu bieten. Aus diesem Grund konzentrieren wir uns seit kurzem nicht mehr nur auf sanierte Bestandsimmobilien, sondern auch auf Neubauprojekte.
Wir laden Sie ein, unsere weiteren Blogbeiträge zu lesen und sich von unseren innovativen Investmentmöglichkeiten inspirieren zu lassen. Investieren Sie in die Zukunft und machen Sie jetzt den ersten Schritt!
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