Die Immobilienpreise in Deutschland sind zu hoch. Der Markt ist so überhitzt, dass wir derzeit von einer Immobilienblase ausgehen müssen. So gute Renditen wie vor 10 oder 20 Jahren erzielt man heute mit Immobilieninvestments nicht mehr. Stimmen diese oder ähnlich klingende Aussagen, wie man sie gerade in der letzten Zeit häufiger hört, wirklich? In diesem Verumvest-Blog geben wir die Antwort auf diese Frage.
Die #Immobilienpreise sind so hoch wie nie zuvor. Eine #Investition lohnt sich nicht mehr. Stimmt das? Hier ist die Antwort. #Verumvest Klick um zu TweetenZunächst ist festzustellen: „Den“ Immobilienmarkt Deutschland gibt es natürlich nicht. Es gibt eine Vielzahl von Mikromärkten, die alle eine eigene Dynamik haben. Selbst zwei identische Wohnungen in ein und demselben Mehrfamilienhaus können bereits unterschiedliche Preise haben, wenn sie zu zwei unterschiedlichen Straßen hin ausgerichtet sind. Aus diesem Grund kann man auch nicht von „den“ Immobilienpreisen in Deutschland sprechen.
Immobilienpreise im Laufe der Zeit
Eine andere Frage ist, ob Immobilien heute teurer sind als früher? Für alle, die sich nicht mehr an diese Zeit erinnern, lautet die kurze Antwort: Nein. Auch vor 10 oder vor 20 Jahren dachte man bereits mit Blick auf die Immobilienpreise, dass alles sehr teuer sei. Warum das so ist, wird erst klar, wenn man etwas genauer fokussiert. Betrachtet man beispielsweise nur das Verhältnis Immobilienpreis zu Mieteinnahmen, dann sieht es so aus, als hätte man vor 20 Jahren höhere Renditen erzielt. Allerdings war damals der Hypothekenzins auch wesentlich teurer als heute, sodass die scheinbar höhere Rendite sich im Vergleich zu heute in Luft auflöst. Zum Vergleich: Während heute die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung in etwa bei einem Prozent liegen, so lagen sie in 2005 bei 4,3 Prozent und 1985 bei ca. 5,5 Prozent.
Damals ging man auch schlicht von einem anderen Rechenmodell aus. Ein Käufer musste auf jeden Fall viel mehr Geld mitbringen, als dies heute der Fall ist. Zum einen war Eigenkapital notwendig, um die Erwerbsnebenkosten zu decken, und zum anderen verlangten die Banken einen höheren Anteil Eigenkapital für die Immobilie selbst. Dies reduziert die Eigenkapitalrendite erheblich.
Für Immobilieninvestments benötigt man heute sogar weniger Geld
Heute kalkulieren Banken anders. Man benötigt viel weniger Eigenkapital als früher. Zusätzlich erhöht sich aufgrund der niedrigen Zinsen der Hebeleffekt durch das Fremdkapital signifikant. Einfach ausgedrückt, ist heute das Verhältnis von Immobilienpreis zu Mieteinnahmen (Rendite) geringer als vor 20 Jahren, aber auch die Hypothekenzinsen sind wesentlich geringer. Sie müssen weniger Eigenkapital investieren, erhöhen somit den Leverage Effekt und erhalten damit eine bessere Eigenkapitalrendite als noch vor 20 Jahren.
Warum steigen heute die Immobilienpreise?
Wenn wir nach Erklärungen suchen, warum heute die Immobilienpreise steigen, müssen wir folgende, logische Zusammenhänge betrachten. Zum Beispiel senkt die Europäische (EZB) seit einigen Jahren regelmäßig den Leitzins. Dadurch ist es für Banken sehr viel einfacher und kostengünstiger geworden, sich neues Geld zu beschaffen. Das Geschäftsmodell der Banken ist es, dieses Geld wiederum an ihre Kunden in Form von Krediten „weiterzugeben“. Der Gewinn von Banken entsteht aus der Differenz zwischen den Zinsen, die die Bank beispielsweise bei der EZB zahlt, und den Zinseinnahmen, die sie durch die Zinszahlungen ihrer Kunden einnimmt.
An diesem vereinfachten Zusammenhang wird deutlich, warum die Geldmenge in der EU seit Jahren kontinuierlich ansteigt. Denn durch diese Praxis wird immer mehr Geld in Umlauf gebracht. Jeder einzelne Euro verliert dadurch an Wert. Dieser Vorgang wird Inflation genannt, sprich: Geldentwertung. Damit die Waren, die in diesem Währungsraum verkauft werden, am Ende des Tages noch denselben Geldgegenwert erbringen, erhöht sich langsam, aber stetig ihr Preis. Viele sehen dann nur diesen Effekt und folgern: Waren und Sachwerte wie Immobilien werden immer teurer.
Wer sich diesen Zusammenhang vor Augen führt, kann seine Sichtweise verändern. Der Effekt bleibt aber der gleiche: Preise für Immobilien steigen. Dabei ist jedoch wichtig zu sehen: Wert und Preis sind nicht identisch!
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Der einfache Zusammenhang von Angebot und Nachfrage
Ein weiterer Baustein, um die aktuelle Entwicklung der Immobilienpreise richtig einzuschätzen, ist das wirtschaftliche Prinzip von Angebot und Nachfrage. Dabei genügt schon ein kurzer Blick auf eine Tatsache, die sich auch zukünftig nicht ändern wird: Grund und Boden sind nicht beliebig vermehrbar. Die Angebotsseite ist damit natürlich begrenzt.
Was das für die Immobilienpreise bedeutet, wird am konkreten Beispiel ebenfalls schnell klar: Wenn mehr Menschen in einen Ort hinziehen, als daraus wegziehen, steigt die Nachfrage nach Wohnraum. Ergo: Die Immobilienpreise in diesem Ort steigen.
Herstellungskosten einer Immobilie
Ein anderer wichtiger Faktor bei Immobilien sind die Herstellungskosten. Stellen Sie sich darum folgende Frage: Wenn Sie heute in eine Immobilie investieren – wie teuer wäre es im Jahr 2030, dieselbe Immobilie am selben Ort zu errichten? Wenn Herstellungskosten steigen, hat dies direkten Einfluss auf den Preis der Immobilie. Und auch wenn es sich für viele nicht so anfühlt, im Durchschnitt steigen die Löhne in Deutschland jedes Jahr.
Die Herstellungskosten einer Immobilie basieren auch auf den Löhnen derjenigen, die sie bauen. Der Maurer der die Wände mauert bekommt ein Gehalt ebenso wie der Dachdecker, der Trockenbauer, die Sanitärfirmen etc. Wenn die Löhne jedes Jahr steigen, ist es nur logisch, dass ein Handwerker in 10 Jahren für den gleichen Auftrag mehr Geld verlangen wird. Aber auch einzelne Baustoffe verteuern sich, weil sie knapper werden. Das Resultat bleibt stets dasselbe. Der Preis einer Immobilie steigt.
Staatliche Eingriffe in Immobilienpreise
Die Steigerung der Immobilienpreise hat also logische Gründe. Darum halte ich es für problematisch, dass derzeit an immer mehr Orten Eingriffe in den Immobilienmarkt zu beobachten sind. Immobilienpreise und Mieten sollen staatlich reguliert werden. Dabei ist die Entwicklung der Immobilienpreise, wie oben gezeigt, leicht mit den makroökonomischen Maßnahmen der EZB sowie wirtschaftlichen Gesetzmäßigkeiten wie dem von Angebot und Nachfrage und den Herstellungskosten zu erklären.
Ich bin davon überzeugt, dass diese Maßnahmen nicht funktionieren werden und sogar kontraproduktiv wirken. Das beste Beispiel für die negative Wirkung staatlicher Eingriffe ist der Wohnungsmarkt in Berlin. Denn dort können Aufgrund der staatlichen Eingriffe selbst die staatseigenen Wohnungsbauunternehmen nicht mehr wirtschaftlich neue Immobilien bauen. Der staatseigene Wunsch nach mehr bezahlbaren Wohnraum endet in Berlin also damit, dass Aufgrund der staatlichen Eingriffe weniger Sozialwohnungen gebaut werden können als geplant. Solche Maßnahmen sind langfristig nicht zukunftsfähig.
Fazit: Immobilienpreise werden auch in Zukunft steigen
Wagen wir am Ende einen Blick in die Zukunft. Wer das Zustandekommen von Immobilienpreisen versteht und die historische Entwicklung beobachtet, wird leicht auch die zukünftige Entwicklung vorhersagen können. Denn Immobilienpreise werden künftig auch weiter steigen. Natürlich steigen die Preise nicht in jeder Stadt im gleichen Maße und nicht jede Immobilienart wird sich auf gleichem Niveau befinden. Wie sich der Markt im einzelnen entwickelt, kann nur die Zeit zeigen.
Sicher ist nur, dass wir auch in 10 Jahren wieder sagen werden, dass die Immobilienpreise zu hoch sind und wir uns wünschen, dass sie so günstig wären, wie vor 10 Jahren. Profitieren Sie von diesem Prozess und investieren Sie in Immobilien. Wir helfen Ihnen dabei! Verumvest unterstützt Investoren vor und nach dem Kauf mit einem erstklassigen Investoren-Service. Vereinbaren Sie einen kostenfreien Beratungstermin mit Verumvest und investieren Sie erfolgreich in Immobilien.
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